Las transacciones con bienes raíces, en particular un apartamento, de acuerdo con la legislación moderna, deben estar certificadas ante notario. Independientemente de la forma de enajenación, salvo en los casos de embargo forzoso de este inmueble.
Alienación voluntaria
La legislación prevé las siguientes formas de transferencia voluntaria de bienes inmuebles de una persona a otra:
- venta;
- donación;
- transferencia en virtud de un contrato de mantenimiento de por vida.
Todos los contratos descritos, en virtud de los cuales se produce la enajenación de un apartamento (parte de un apartamento), están certificados por un notario y deben registrarse en el organismo estatal correspondiente (artículo 18 de la RF LC), que mantiene el registro de bienes raíces. objetos (Rosreestr).
Vale la pena recordar que cuando la enajenación de bienes raíces en propiedad compartida, común, o el objeto fue adquirido mientras el propietario estaba en una relación matrimonial, para completar dicha transacción, consienta la enajenación del apartamento de los copropietarios o se requiere el cónyuge.
Además, las siguientes reglas establecidas por el legislador deben observarse al redactar un contrato:
- forma de escritura;
- disponibilidad de datos de configuración completos de la persona que transfiere la propiedad;
- datos de configuración completos de la persona que recibe la propiedad;
- descripción del objeto del contrato, indicando las áreas, números de registro disponibles, así como, si existen gravámenes;
- el monto, si el contrato es reembolsable;
- fecha de compilación;
- otra información relevante para el cumplimiento de la ley.
Además, el contrato de enajenación de apartamento debe contener datos sobre la presencia o ausencia de personas registradas que no tengan capacidad legal, es decir, menores de edad o personas incapacitadas (parcialmente capacitadas). En este caso, el consentimiento para la transacción debe obtenerse no solo del representante legal (designado por el tribunal) de estas personas, sino también de los órganos de tutela.
Todos los requisitos y reglas anteriores deben aplicarse no solo al redactar un acuerdo de compraventa de un objeto, sino también en otras formas de enajenación. Una donación para un apartamento, así como un contrato de soporte vital, deben estar notarizados y pasar por el registro estatal.
Alienación obligatoria
La legislación prevé varios casos en los que la enajenación de un local residencial puede realizarse por la fuerza:
- confiscación de propiedad por veredicto judicial;
- embargo de propiedad por decisión judicial, como de un adquirente ilegal o sin escrúpulos;
- realización de un objeto inmueble en el curso de la ejecución obligatoria de decisiones del poder judicial.
Hay una excepción al último párrafo: una vivienda no se puede vender para pagar deudas existentes en caso de que sea la única vivienda adecuada para que el deudor y su familia vivan.
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¡Hola! Los alguaciles se apoderaron del apartamento hipotecario. También en propiedad del fiador. Dígame, ¿es posible preservar la propiedad de la fianza dando la garantía, es decir, ¿un apartamento?
15/09/2018 - Anastasia Danilova
Hola, recibí la ciudadanía y no quiero obtener un registro permanente, quiero comprar una acción de 8 m2, ¿puede registrarse una familia de cuatro porque leí que IFC se niega a registrarse si hay una acción?
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12/09/2018 - Egor Bektemirov
El apartamento es de propiedad compartida común: yo, esposa e hijo. Mi esposa y yo estamos divorciados. El hijo es una persona discapacitada 1gr durante 8 años, está discapacitado. Soy un guardián
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08/07/2018 - Tamara Semenova
Hola. Los propietarios de los inmuebles son 3 personas. por herencia. 1/3 de la acción pertenece a un menor. ¿Cómo se lleva a cabo la transacción de venta de 1/3 de la participación del hijo, en qué orden? Las autoridades de tutela ya tienen permiso. 1/3 de la acción es rescatada por los propietarios de 2/3 de la acción. Gracias.
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31/07/2018 - Klavdia Bobrova
¿Puede el marido, después de la disolución del matrimonio, enajenar el apartamento (él es el propietario), mi hija y yo estamos registrados en él, y será legal?
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23/05/2018 - Irina Kuznetsova
hola, necesito un formulario para un certificado de enajenación al comprar una venta
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15/05/2018 - Petr Rogalyukhin
hola, tenemos tal situación. queremos redactar documentos para la futura venta del apartamento. departamento en propiedad comun, privatizado, una dueña-abuela tiene 90 años. ¿Es posible vender un apartamento para que no toques a tu abuela? Ella ya se está moviendo mal. ¿Necesito redactar un acuerdo por separado sobre la enajenación de una acción, para que, por ejemplo, uno de nosotros maneje el caso? ¿El pasaporte catastral es antiguo, puedo obtenerlo para todos o necesito todos ¿los propietarios?
12/05/2018 - Ilya Terenin
Hola. El documento del apartamento dice 158/329 acciones, en lugar de 1/2. ¿Qué significa?
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20/04/2018 - Nadezhda Kazakova
¡Hola! Por favor, dígame de acuerdo con la Ley de la República de Kazajstán. La enajenación de una casa necesita una definición legal con referencia a la ley. Gracias
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03/07/2018 - Marina Romanova
¡Hola! Me gustaría saber qué es la alienación domiciliaria. ¿Qué acciones se incluyen en él?
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18/01/2018 - Vyacheslav Smetannikov
Buenas noches pongo un piso en venta y lo tengo en el registro que no se puede enajenar
12.12.2017 - Vera Veselova
Estoy esperando su llamada a pedido.
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08/11/2017 - Sergey Kinzhalov
Hola, después de la muerte de mi padre, en 2015 adquirí los derechos de herencia de un apartamento en otra región. Posteriormente, en la corte, se llegó a un acuerdo amistoso sobre la denegación de una parte del apartamento a favor de su esposa en 2016. Ahora, de la oficina de impuestos en el lugar de residencia recibí una carta sobre la necesidad de pagar impuestos en relación con la enajenación de propiedad poseída por hasta tres años. ¿Tengo que pagarlo?
15/10/2017 - Lyubov Gromova
¿Por qué es necesario enajenar la propiedad privada durante la demolición?
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04/10/2017 - Grigory Karamzin
¡buen día! Quiero vender un piso. De los documentos, solo hay un acuerdo de privatización para padres y nombres. ¿Dónde empezar? ¿Qué documentos se requieren de los padres? : De 17:00 a 19:00
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24.08.2017 - Andrey Kulemkin
Soy la esposa de un militar que participé en la privatización de un apartamento.
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17/08/2017 - Artem Likhobabin
el hijo tiene una participación en el apartamento del padre las acciones se dividen ¿cómo obtener una participación en el dinero?
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16.08.2017 - Lydia Guseva
Hola. Si una persona quiere donar una parte de un apartamento en Izhevsk, pero vive en otra ciudad y no puede venir, ¿puede hacer un trato en su ciudad y enviar documentos para registrar un apartamento en Izhevsk por correo certificado? Si es posible, ¿qué documentos se requieren para esto?
24.07.2017 - Irina Kulikova
que es un certificado de enajenación
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30/06/2017 - Denis Gavshikov
Necesito vender dos habitaciones, una a la vez. Tenemos estas habitaciones en propiedad compartida. ¿Se puede hacer la alienación? Gracias.
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15/06/2017 - Diana Egorova
Quiero enajenar el apartamento a favor del estado: 11:00 - 13:00
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12/06/2017 - Olga Polyakova
¡Buen día! Por favor dígame si hay una transacción simultánea para la compraventa de un apartamento con la ayuda de agentes inmobiliarios, hay un elemento de pago "enajenación y (o) compra de un apartamento" ¿Tengo que pagar los valores base establecidos? Dos veces. ¿Y en qué casos se aplica "y" y en qué casos se aplica "o"?
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29/05/2017 - Veronika Shestakova
Hola. Mi pregunta es: ¿se considera la enajenación de un apartamento si alquilo un apartamento con compra posterior dentro de un plazo determinado? Gracias.
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29/05/2017 - Yuri Narovchatov
Al solicitar una hipoteca, el esposo escribió una enajenación del apartamento, ¿qué significa esto?
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05/12/2017 - Tatiana Bobrova
¡Hola! Tengo la compra de un departamento de una habitación con enajenación Tengo una hija menor de edad. Comparte en un dormitorio, mi 5/8 e hijas 3/8. El MFC se negó a formalizar este trato por mí. Donde 1/3 de la parte se asigna a la hija.
05/11/2017 - Inna Komarova
vaciar el campo
27/04/2017 - Julia Tarasova
¡Hola! Me llamo. Es necesario redactar un acuerdo sobre la división de la propiedad de los cónyuges después de un divorcio y un acuerdo de compraventa de OH (o un acuerdo de enajenación, que uno de ellos no puede comprender con seguridad) con Sberbank, para volver a emitir un préstamo hipotecario. del prestatario principal al coprestatario (es decir, a mí): 15:00 - 17:00
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25/04/2017 - Dmitry Gubkin
Buenas tardes, después de comprar una casa de acuerdo con un certificado, de acuerdo con la ley, debo enajenar la vivienda en la que ahora vivo a la derecha del propietario. Si este espacio habitable es una casa en un terreno, ¿puedo "ceder" solo la casa, pero no el terreno?
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23/04/2017 - Alexander Babsky
¡Hola! Tengo una parte de 1/4 de un apartamento en Kazajstán, soy ciudadano de la Federación de Rusia, no viviré allí, si formalizo legalmente la parte, necesito hacer una enajenación después de 1 año, ¿puedo perder esto? ¿Cuota? o se registrará conmigo, no viviré en Kazajstán ni cuando. : 11:00 - 13:00
19/04/2017 - Irina Semenova
Hola. Mamá quiere donar un apartamento a un hijo adulto. ¿Es necesario visitar a un notario o puede redactar un contrato usted mismo? ¿Necesito el consentimiento de mi padre para el trato? : 13:00 - 15:00
11/04/2017 - Julia Volkova
por qué hay menos impuestos sobre una escritura de donación de un apartamento (pariente más cercano) o un acuerdo de enajenación
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03/04/2017 - Lilia Andreeva
Hola. Trabajé en Kazajstán, después de mi despido privaticé un apartamento en la ciudad de Balkhash. Mis hijos están incluidos en el acuerdo de privatización. El hijo mayor está casado y vive en Almaty. El hijo menor vive conmigo en Tver. El apartamento lleva un año y medio vacío, las deudas se acumulan, pago una parte. Ahora me tomo unas vacaciones para ir a Balkhash y resolver el problema del apartamento. No tendré tiempo para vender. Se puede hacer una enajenación o un poder para la venta. ¿Y el hijo menor?
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25/03/2017 - Julia Semenova
Si antes les di mi apartamento a los niños, luego me lo devolvieron vendiéndome, ¿significa esto una venta?
20/03/2017 - Zoya Borisova
¡Hola! dime-la enajenación de un apartamento en un edificio de emergencia cuando se proporciona otro a costa de quién.?
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14/03/2017 - Marina Ilyina
Buenas tardes! Somos dueños de un apartamento en construcción compartida con un área de 31.24 sq. Compartir, ¿a dónde ir y qué documentos se necesitan? Gracias
12/03/2017 - Maxim Savasteev
Hola, compré un piso por un cambio de rumbo en el que se escribe la enajenación de mis derechos, y no una venta. Por lo tanto, no puedo registrar la propiedad por mí mismo.
03/09/2017 - Evgeny Povarov
el comprador no tiene prisa por enajenar el apartamento, ¿puede haber consecuencias para el vendedor?
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16/02/2017 - Valentina Sidorova
¡Buen día! ¿EL CONSENTIMIENTO DE UN CÓNYUGE PARA OBTENER VIVIENDA CON HIPOTECA PARA OBTENER UN PRÉSTAMO DE OTRO CÓNYUGE A FAVOR DE OTRA PERSONA NO SE CONSIDERA ALIENACIÓN? : 11:00 - 13:00
31/01/2017 - Valentin Breusov
qué hacer con el apartamento si entró en participación de capital e hizo la primera cuota de ahorros personales, pero el certificado se recibió en matrimonio y se pagaron 600 mil hipotecas durante el matrimonio
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30/01/2017 - Natalia Filippova
Necesito una consulta gratuita.
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26/12/2016 - Lyubov Belyaeva
Solo mi hijo tiene un apartamento en un edificio de emergencia. La ex esposa, por decisión judicial, supuestamente debería recibir dinero para la compra de una nueva vivienda, ¿puede registrar un apartamento para otros miembros de la familia excepto para su hijo (hijo de 16 años)?
15/12/2016 - Andrey Proskurnikov
¿Qué es la alienación de una acción? ¿Cómo entenderla?
12.12.2016 - Irina Alexandrova
En 2013 vendieron un piso, mi esposo es discapacitado 1 gr. Hoy fui a redactar una solicitud de vivienda social, ya que no tengo vivienda. Dijeron que no aceptarían la solicitud, deberían pasar 5 años desde la fecha de venta. Es legal
25/11/2016 - Irina Kuzmina
cómo formalizar la enajenación de un edificio residencial si es para dos propietarios
18/11/2016 - Vera Ilyina
Estoy haciendo cola para recibir un certificado de vivienda cuando abandoné voluntariamente la zona de Chernobyl. Me uní a la cola en 2013. Antes del matrimonio, mi esposa tenía una parte en el apartamento de sus padres, que le dio a su madre en 2014 (antes de la boda). Ahora somos tres en la familia, y se nos promete cuando recibimos un certificado.
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12/11/2016 - Vitaly Burin
¿Es posible despedir a una persona de su casa sin juicio si no ha vivido y no ha vivido durante más de 10 años (no es un pariente, ni quién, un extraño)? Al realizar una compra, el foct de registro estaba oculto por la mesa del pastor.
05/11/2016 - Andrey Trushkov
Hola. ¿Puedo alquilar un apartamento sin derecho de enajenación y presentar una patente?
27/10/2016 - Vitaly Khotuntsev
Hola, ¿podría decirme si es necesario notarizar el acuerdo de intercambio de apartamentos en el marco del programa de reasentamiento de ciudadanos de un fondo de emergencia en ruinas ???
24.10.2016 - Valentina Ivanova
¿Dónde puedo obtener un certificado de enajenación de un apartamento que se vendió en 1992?
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20/10/2016 - Verónica Baranova
Tomo una hipoteca para comprar una casa en una caja de ahorros que requieren un permiso de la tutela para enajenar la propiedad por la cual
18/10/2016 - Polina Pavlova
¿Qué es más alto? FZ u otros actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia, con respecto a un soldado, gracias
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18/10/2016 - Daniil Kondushkin
dar una definición: alienación de la vivienda, gracias
26/09/2016 - Eduard Danchev
Hola, no puedo entender cuál es la diferencia entre la enajenación de una acción y la asignación de una acción
19/09/2016 - Victor Manakin
¡Hola! Por favor, cuénteme sobre la donación de una acción en un apartamento que no sea a un familiar, ¿es obligatorio en una orden notarial?
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06/08/2016 - Anastasia Bogdanova
Hola, la pregunta es una casa particular en dos mitades, una mitad está completa, la otra mitad está parcialmente terminada, el resto de la segunda mitad no será procesada por nadie (el propietario está muerto), ¿qué debo hacer en este caso? ? ¿Qué es la alienación, es posible arreglar el resto de la casa por alienación?
05/08/2016 - Anatoly Khapugin
Hola, mi nombre es, ¿puede mi ex esposa enajenar parte de su casa y qué derechos tendré sobre ella?
30/07/2016 - Tamara Molchanova
¿Es posible cambiar un apartamento por una casa si el apartamento pertenece a la hija después del divorcio en el mundo de la pensión alimenticia?
27/07/2016 - Evgeny Makedonsky
¿Qué significa el consentimiento para la enajenación de un apartamento al comprar un apartamento con una hipoteca y qué afecta esto?
22/07/2016 - Mikhail Shuvaylov
Hola Solicitamos el registro porque necesitaba mejores condiciones de vida el 06.06.2016, pero nos rechazaron porque Vendimos nuestra antigua casa el 17/05/2016 haciendo referencia al artículo 53 de la LC RF, pero no teníamos intenciones de registrarnos. antes de la venta y en el momento de la venta de la casa no conocía el carro
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19/07/2016 - Nikita Gontsov
Te acabo de escribir una pregunta sobre la alienación. Espero su llamada.
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19/07/2016 - Evgeny Mamin
¿En qué caso firmo la enajenación de la propiedad adquirida por mi esposo?
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29/06/2016 - Maria Filippova
¿En qué condiciones puede un marido enajenar una parte de un apartamento a favor de su esposa si sus hijos están registrados en el apartamento y el apartamento le fue presentado por su madre?
20/06/2016 - Irina Melnikova
Compramos una casa bajo un contrato de compraventa. Dos personas quedaron registradas en la casa, el acuerdo dice que serán dados de alta dentro de un mes. Han pasado 3 meses, pero ay ... ¿Cuáles son las consecuencias?
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06.06.2016 - Yulia Lazareva
Hola, ! Por favor responda, ¿quién paga los servicios del notario por la venta (enajenación) de un apartamento: el vendedor o el comprador?
26/05/2016 - Polina Krylova
Hay una casa de 3 apartamentos en el pueblo, 1 y 2 apartamentos no se han utilizado durante más de 10 años. La familia vive en el tercer trimestre desde 1974. el terreno debajo de la casa es propiedad del dueño del apartamento No. 3. ¿Es posible tomar posesión de toda la casa?
23/05/2016 - Yuri Franzhenok
El significado de la expresión es la alienación de la propia casa, al trasladarse desde las regiones del Extremo Norte.
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19/05/2016 - Evdokia Nikiforova
¡Buenos dias! ¿Es posible enajenar viviendas de emergencia?
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05/05/2016 - Natalia Timofeeva
hay un apartamento privatizado, no hay herederos, que pueden solicitar un apartamento y después de cuánto tiempo
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04/05/2016 - Zhanna Konovalova
Hola. Por favor dígame. Quiero ceder mi parte del apartamento. El apartamento se compró en matrimonio con una hipoteca. Ahora la ex esposa vive en el apartamento con niños. Pero yo pago la hipoteca, de común acuerdo. Yo quiere renunciar a la parte, no importa qué más. O
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03/05/2016 - Gennady Shapira
¿Cuánto cuesta obtener un acuerdo de enajenación en una notaría?
26/04/2016 - Valentina Gerasimova
Hola, dime al recibir vivienda en alquiler social, ¿cuántos años deben pasar después de la venta del inmueble?
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15/04/2016 - Georgy Presnyakov
El marido tiene una casa particular ruinosa sin comunicaciones, tenía su propia parte y dos personas más de su abuela y su propia tía, mientras que la abuela le dio su parte a su nieto, las de su marido, pero la tía voluntariamente no quiere dar su parte, y todo eso mientras vive desde hace más de 20 años en Ucrania. , en esta casa nunca ha vivido solo inscrito y tiene un 13 por ciento de participación, anteriormente un padre vivía aquí con su esposa e hijo, pero el padre. murió y se quedó con la mayor parte del hijo, es decir, el esposo, la tía solo dice verbalmente que la casa del esposo, pero no se puede coser una palabra en ningún lugar y de todas las formas posibles, no quiere enviar ningún documento, y mi esposo tiene una hija menor y yo soy esposa, hicimos un pequeño adorno con nuestras propias fuerzas y significa pequeñas reparaciones cosméticas para poder al menos vivir de alguna manera, esta casa está en un patio común para cinco familias, la cuestión de cómo formalizar formalmente la documento de enajenación de la tía a favor del marido para la venta o permuta posterior de la casa y qué se necesita para ello, a dónde acudir y qué documentos recoger, gracias de antemano.
30/03/2016 - Tamara Ryabova
Hola, murió mi abuela, según el testamento, 2/3 fueron para mi abuelo, 1/3 para mi madre. Mi abuelo quiere emitir una escritura de donación. Me gustaría saber el costo aproximado de todo este procedimiento.
28/03/2016 - Egor Vakhrushev
cómo escribir una carta indicando que estoy enajenando una pila de 1.2 acciones de un apartamento
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24.03.2016 - Evgeny Yurlov
En el Certificado de registro del derecho a la propiedad - un acuerdo de donación a dos hijas por 1/2 acción. Inicialmente, mi madre me dio 2/3 acciones. Luego le di 1/3 a mi hermana y a mi madre 1/3. Paga para facturas de servicios públicos, ¿qué hacer? Vaya a la corte o pida otro
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23/02/2016 - Timur Makushin
Mi hija es dueña de la mitad de una casa grande. El ex yerno vendió su parte a su abuela incapacitada, cuyo tutor es la ex suegra. Ahora esta familia está obligando a mi hija a venderles la parte de Yulin literalmente por una canción. O seleccionan opciones obviamente inadecuadas para vivir unsover
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10/02/2016 - Igor Kozoriz
¿Necesito registrar un acuerdo sobre la enajenación de un apartamento en propiedad (privatización) y obtener un certificado de propiedad en Rosreestr?
02/03/2016 - Alena Koroleva
El marido y su hermano contratan una hipoteca para comprar un apartamento para su madre. El banco requiere el consentimiento para la enajenación de ambas esposas. ¿Qué significa? ¿Que no tendré ningún derecho sobre este apartamento (por ejemplo, en caso de divorcio)? O el esposo que está casado podrá vender este apartamento sin mi consentimiento y disponer del dinero
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29/01/2016 - Nadezhda Yakovaleva
¡Buenas noches! ¿Entendí correctamente que la enajenación es una venta, donación, transferencia bajo contrato ...? Gracias.
01/11/2016 - Olga Tarasova
¡Hola Denis! Por favor dígame, mi padre me envió un poder para que lo usara para darle su garaje a su hijo, pero dice sin derecho a enajenar la propiedad, es decir, entiendo que no puedo hacer una donación bajo tal ¿un poder notarial?
15/12/2015 - Andrey Vladychnev
El contrato de participación en la construcción compartida del apartamento se concluyó para el yerno, el apartamento se alquilará pronto, queremos entregármelo a mí (suegra). ¿Cómo hacerlo?
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14/12/2015 - Yuri Abramenkov
buenas tardes, mi hijo ha construido un departamento, pero quiere cederlo a nosotros (padres) antes de registrar la propiedad. ¿Cómo arreglarlo?
La enajenación de bienes inmuebles por parte de ciudadanos de una sociedad democrática en un mercado desarrollado debe tener lugar siempre dentro del marco legal. Por lo tanto, la transferencia de derechos de propiedad está regulada por los Códigos Civil y de Familia de la Federación de Rusia.
¿Qué es la enajenación de propiedad?
El derecho civil define este concepto como la transferencia de la propiedad que pertenece a un ciudadano a la propiedad de otro. Hay dos formas de disponer de la propiedad: transferencia de derechos de propiedad por una tarifa (por ejemplo,
venta) y gratuita (donación). La enajenación de la propiedad se formaliza a voluntad del propietario, la mayoría de las veces con la ayuda de un acuerdo, que se concluye, por un lado, por el propietario, por el otro, por el adquirente de la propiedad. A veces la ley prevé casos de enajenación contra la voluntad del propietario, por la fuerza, por confiscación (sin pago de valor) o requisa (con compensación por el valor de la propiedad). Además, es posible la venta forzosa de la propiedad del deudor para el cobro de deudas por decisión judicial. El resultado del trabajo realizado (por ejemplo, en una cosa creada bajo un contrato de trabajo o una estructura erigida) se lleva a cabo bajo un contrato de trabajo. Esto se aplica a cosas, edificios creados por contratistas. La enajenación de la propiedad no ocurre bajo contratos de préstamo y arrendamiento, porque en este caso, la propiedad no pasa, sino que permanece en el propietario. La propiedad se transfiere exclusivamente a posesión temporal. Tampoco existe alienación en la prestación de servicios.
Tipos de transacciones para la transferencia de propiedad
Las transacciones que implican la enajenación de propiedad son tanto unilaterales como bilaterales o multilaterales. Todo depende del número de partes involucradas. Entonces, hay tres tipos de acuerdos.
- Multilateral: transacciones en las que están representados los intereses de tres o más partes. Solo pueden cometerse cuando las acciones de todas las partes no se contradicen entre sí, y solo cuando están destinadas solo a lograr los mismos objetivos. Un ejemplo clásico: las partes acuerdan una actividad conjunta, cuya finalidad es la devolución de un objeto económico. Si el objeto tiene más de un edificio y terreno, se adjunta al contrato una lista de bienes inmuebles. En algunas transacciones, cada parte puede tener diferentes tipos de participación.
¡Saludos! En mi opinión, las leyes están escritas especialmente para que nadie las pueda entender excepto abogados y notarios. ¿Qué le parece un volumen de negocios de este tipo "enajenación pagada de bienes muebles e inmuebles ubicados en la Federación de Rusia"?
Siempre que me encuentro con un texto legal, primero lo traduzco al lenguaje "humano". A veces, esto solo se puede hacer con la ayuda de abogados familiares. E incluso después de tal "traducción", el significado del documento a menudo permanece vago.
Por eso, hoy decidí investigar un tema como la enajenación de bienes. ¿Qué significa este término y a quién le concierne? Y lo más importante, ¿qué propiedad y cuándo se puede enajenar sin el consentimiento del propietario?
El término "alienación" simplemente se descifra. Cuando la propiedad o el derecho a ella pasa de un propietario a otro, los abogados llaman a esto "enajenación". Si en algún momento usted fue propietario de un apartamento o casa, y luego esta propiedad fue donada o vendida a alguien, se produjo la “enajenación de la propiedad”. Y si, Dios no lo quiera, el mismo inmueble fue demandado por impago de la hipoteca por parte del banco, también se produjo la “enajenación”.
Una vez más: la enajenación es cuando la propiedad o (los derechos sobre la misma) se transfieren de un propietario a otro (voluntaria o obligatoriamente). El "enajenador" pueden ser personas físicas y jurídicas, así como agencias gubernamentales (municipales o territoriales).
¿Qué no se considera enajenación por ley?
- Transferencia de propiedad para uso temporal (por ejemplo, si alquila su apartamento).
- Renuncia a la propiedad (por ejemplo, renuncia a la herencia).
- Pérdida o pérdida de propiedad o derechos sobre ella.
- Terminación de la propiedad por orden judicial.
¿Qué propiedad se puede enajenar?
Sólo se pueden enajenar objetos o cosas (incluido el dinero) y los derechos sobre algo (por ejemplo, poseer valores). No se enajenan los objetos de propiedad intelectual, así como los servicios / obras.
Tres categorías de objetos de alienación
Bienes raíces
Tan pronto como el propietario de un apartamento, casa o terreno cambia, la propiedad se considera "enajenada". Métodos de enajenación: compra, venta, donación, permuta o alquiler. En caso de enajenación obligatoria, la propiedad puede ser confiscada al propietario por decisión de un tribunal o de una agencia gubernamental.
Valores
Técnicamente, la enajenación de valores se produce de una de las siguientes formas:
- Colocación de valores nominativos (las anotaciones de crédito se realizan en las cuentas de los primeros propietarios en el depositario o registrador).
- Colocación de bonos documentarios (los asientos de crédito se realizan en cuentas de valores o se emiten certificados a los primeros propietarios).
De hecho, los valores se enajenan de la misma forma que los bienes inmuebles: se pueden vender, donar, canjear o perder (como consecuencia de la confiscación, por ejemplo).
Derechos de autor intelectual
La propiedad intelectual son obras de ciencia, arte y literatura, bases de datos, invenciones, programas informáticos, conocimientos técnicos, diseños industriales y mucho más. Quien posee el resultado de la actividad intelectual tiene el derecho exclusivo sobre él. Puede permitir o prohibir que otros usen el "algo" inventado por él.
Para obtener un "derecho exclusivo sobre el resultado de la actividad intelectual", debe estar registrado oficialmente en una agencia gubernamental. Solo después de eso, el derecho exclusivo recibe el estado de un "producto" que se puede vender, donar y cambiar.
Un acuerdo sobre la enajenación de un derecho exclusivo se concluye por escrito. Prescribe necesariamente el tamaño y el procedimiento para pagar la remuneración (esto, por cierto, puede ser una deducción porcentual de los ingresos, y no solo un pago único). Además de los derechos exclusivos, también existen derechos de no propiedad intelectual y personal. ¡Tales derechos no participan en transacciones de enajenación!
Alienación voluntaria y obligatoria
Alienación voluntaria de propiedad
Venta. Hay dos partes involucradas en una transacción: el vendedor y el comprador. El traspaso de propiedad de un propietario a otro se formaliza mediante un contrato de compraventa. ¡La enajenación solo es posible después del registro estatal de los propietarios!
Donación. En este caso, la propiedad cambia de "propietario" de forma gratuita en virtud de un acuerdo de donación. Si enajena algo a favor de un familiar, la transacción está exenta de impuestos. El "extraño" tendrá que pagar el 13% del costo del "regalo" al presupuesto.
En la práctica legal, sucede que la donación es una enajenación obligatoria. El propietario se ve obligado a redactar documentos contra su voluntad. Y después de que firma el contrato, es casi imposible probar el hecho de la coacción en los tribunales.
Intercambio. El canje se formaliza mediante dos contratos de compraventa. Cada uno de los participantes en la transacción actúa como vendedor y como comprador. Según la ley, solo se pueden canjear bienes de igual valor. Si el intercambio prevé un pago adicional, entonces esta cantidad está sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Alquilar. Curiosamente, la renta también se refiere a la alienación. Puede firmar un contrato de renta vitalicia con el vendedor de la propiedad. Hasta el final de su vida, se compromete a proporcionar el mantenimiento del actual propietario del apartamento. Y solo después de su muerte, la propiedad se convertirá en su propiedad.
En este caso, ¡solo las personas físicas o las organizaciones sin fines de lucro pueden actuar como vendedor!
Alienación obligatoria de bienes
Esta enajenación suele aplicarse mediante orden judicial de confiscación o requisa de bienes. Por ejemplo, cuando el propietario no puede pagar la pensión alimenticia o la deuda. O cuando la transferencia de la ley viene dictada por una necesidad estatal (circunstancias extraordinarias: desastres a gran escala, peligro público). Teóricamente, esto también incluye la confiscación de la propiedad de funcionarios corruptos si el propietario no confirma que la adquirió legalmente.
La ley prevé situaciones en las que un ruso puede ser privado por la fuerza de la propiedad de un inmueble:
- Recuperación de bienes inmuebles de acuerdo con las obligaciones del propietario (por ley, por tribunal o por contrato).
- En relación con la finalización del contrato de arrendamiento o arrendamiento.
- Si se retira el terreno en el que se encuentra el inmueble.
- Alienación por necesidades del municipio o del estado.
- Alienación por requisa o decomiso.
- Terminación de derechos si la propiedad se utiliza para otros fines.
Una especie de alienación obligatoria: estado. Por ejemplo, cuando un terreno cae en una zona de desarrollo estatal. Esto es posible solo con la condición de una compensación igual y preliminar por el valor de la propiedad.
La enajenación de bienes inmuebles a favor del estado es posible:
- Por decisión de los órganos ejecutivos (municipal, autonómico o federal).
- Con reembolso íntegro del costo del objeto.
- Con el consentimiento de los propietarios.
- Si se anuncian “buenas noticias” al propietario al menos un año antes de la enajenación real.
- Mediante una decisión judicial, donde la estructura estatal probará su caso (en el caso de que el propietario de la propiedad inmobiliaria no esté de acuerdo con separarse de ella voluntariamente).
Enajenación de la propiedad arrendada
Las PYME tienen el derecho preferente de comprar una propiedad arrendada de propiedad estatal de la Federación de Rusia.
Esto es posible si se cumplen dos condiciones:
- Los inquilinos no tienen pagos de alquiler atrasados.
- La propiedad se alquila por dos o más años bajo contrato.
En Moscú, se puede solicitar un servicio de canje gratuito en el sitio web oficial del alcalde de Moscú (https://www.mos.ru).
Enajenación de una participación en un piso
El trámite de enajenación de bienes inmuebles es rápido y sencillo cuando se cuenta con un único propietario. Si solo posee un garaje, un terreno o un apartamento en un edificio nuevo, puede vender o donar todo esto sin consultar a nadie.
Pero una situación tan "ideal" es rara. Con mucha más frecuencia, después de instalarse en un apartamento o casa, varios propietarios aparecen en la propiedad. Esta forma de propiedad se denomina propiedad compartida. Las partes pueden ser familiares entre sí. Y cada uno de ellos será dueño de su propia parte de la propiedad inmobiliaria (digamos, un tercio).
Entonces, cómo vender una parte de un apartamento, teniendo en cuenta los detalles de tales transacciones:
- Determina el precio de mercado de tu acción.
- Ofrezca al resto de propietarios de apartamentos que lo compren. ¡Los propietarios de bienes raíces compartidos tienen el derecho principal a la redención!
- Redacte un aviso (la forma del documento puede ser cualquiera) sobre la venta de su acción. No es necesario que certifique la notificación con un notario. El documento se puede entregar a otros participantes en persona, enviar por correo (por correo certificado) o transferir a través de un notario. La última opción se utiliza cuando los propietarios de otras acciones evitan recibir una notificación.
- Los participantes tienen un mes para tomar una decisión. Si, pasado el plazo, se negaron a comprar (o simplemente no dieron ninguna respuesta), la acción puede venderse a terceros.
Es aconsejable certificar por escrito que todos los propietarios se niegan a comprarle un apartamento a un notario. El mejor seguro contra problemas futuros es su abandono del derecho de compra.
El hecho es que dentro de los tres meses posteriores a la transacción de compra y venta, los copropietarios pueden impugnarla. Y si no cumple con todas las reglas de la ley civil, el tribunal puede reconocer la venta de la acción como inválida. Y si se recibe una denegación, significa que puede vender su acción antes de un mes.
Desde 2017, todas las transacciones con acciones de bienes raíces deben pasar por un notario (no solo venta, sino también donación, permuta, herencia).
¿Qué documentos se necesitan para la enajenación de bienes?
La mayoría de las transacciones de ejecución hipotecaria son la venta o transferencia de bienes raíces. Otras opciones de enajenación (donación o decomiso) son mucho menos comunes en la práctica.
La lista de documentos del vendedor para el registro del acuerdo de enajenación (venta de un apartamento):
- Escritura de propiedad (que confirma su derecho a la propiedad inmobiliaria). Opciones de compra:
- comprado (contrato de compraventa);
- recibido como regalo o intercambiado (donación o acuerdo de intercambio);
- privatizado (documento sobre privatización);
- heredado (certificado del derecho a la herencia).
- Documentos de respaldo (prueba que la propiedad pertenece a este vendedor en particular). A partir del 1 de enero de 2017, el registro estatal de bienes raíces está confirmado por un extracto de la USRN. También incluye un punto más importante: que no hay gravámenes ni arrestos en el apartamento.
- Identificación del vendedor (pasaporte).
- Una copia de la cuenta personal financiera y un certificado de ausencia de atrasos en las facturas de servicios públicos.
- Un contrato de compraventa firmado (es él quien, desde el punto de vista jurídico, fija el proceso de enajenación de la propiedad).
- El hecho de la transferencia de derechos está confirmado solo por el registro estatal oficial de derechos en el registro. ¿De dónde sacas el permiso? Después de comprar y vender bienes raíces, debe solicitar un nuevo extracto de la USRN. Tendrá que pagar derechos e impuestos estatales sobre la venta de bienes raíces (si el apartamento fue propiedad por menos de tres o cinco años, depende del momento de la compra).
- El consentimiento del cónyuge para la venta de un apartamento o una parte del mismo (si el apartamento se compró en matrimonio). ¡Todos los propietarios deben estar de acuerdo con la venta! Y también necesitará el consentimiento de las autoridades de tutela si hay menores registrados en el apartamento.
Enajenación de la propiedad de un menor
Si el niño tiene menos de 14 años, los representantes legales actúan en su nombre (padres, tutores, padres adoptivos, representantes de las autoridades de tutela). El menor propietario no participa en la transacción en sí (no se requiere su presencia y firma personal).
Si el niño tiene entre 14 y 18 años, participa en la transacción y pone su firma en los documentos. Pero solo en presencia y con el consentimiento de los representantes legales. No es posible enajenar la propiedad de un menor en todos los casos (incluso con su consentimiento). Por ejemplo, si se vende un apartamento, a cambio puede comprar la mejor vivienda o una vivienda equivalente en términos de parámetros.
Conclusión
Enajenación de propiedad: la misma compra y venta, regalo o, Dios no lo quiera, confiscación. La interpretación del término es simple y lógica: la enajenación es cuando la propiedad o el derecho sobre ella pasa del antiguo propietario al nuevo propietario (voluntaria o obligatoriamente, por dinero o gratuitamente).
Otra persona, así como la transferencia de propiedad o cualquier derecho de propiedad (incluidos los derechos expresados en valores) por su propietario a otra persona.
Debe distinguirse de la alienación:
- exención;
- La provisión de cosas para su uso, así como la concesión del derecho de uso de las cosas, objetos de propiedad intelectual por un tiempo (y otros casos en los que, a voluntad del titular del derecho, solo una parte de la legalidad y / o las posibilidades reales de usar tal o cual objeto se transfieren a otra persona y solo por un tiempo);
- provisión de oportunidades futuras de enajenación (aceptación de obligaciones en virtud de un acuerdo preliminar sobre la enajenación de propiedad o derechos).
Solo las cosas (incluido el dinero) y los derechos (incluidos los certificados por valores, así como los complejos de propiedad) pueden enajenarse, la enajenación de servicios (obras) y objetos de propiedad intelectual es imposible (un análogo funcional es la circulación de derechos sobre ellos ), y las relaciones no económicas no implican inicialmente alienación.
La enajenación es una de las formas de disponer del derecho exclusivo (junto con los acuerdos de licencia y acuerdos de compromiso) en el que este derecho se concede en su totalidad; la enajenación de derechos debe ser registrada ("la transferencia de un derecho exclusivo sin un acuerdo también está sujeta al registro estatal"), o por escrito, expresada en acuerdo sobre enajenación de derecho (exclusivo) con su posterior registro. Al otorgar el derecho, el titular de los derechos de autor no pierde este derecho. Si en el acuerdo el derecho no se proporciona en su totalidad (parte se proporciona en determinadas condiciones o no se proporciona en absoluto), entonces el acuerdo se considera con licencia.
Notas (editar)
Fundación Wikimedia. 2010.
Vea qué es "Alienación (derecha)" en otros diccionarios:
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- (dominio eminente) El derecho del estado en nombre del pueblo a enajenar la propiedad privada sin el consentimiento del propietario. El término se usa ampliamente en las leyes de propiedad y planificación de EE. UU. Esto se debe al hecho de que estos derechos ... ... Ciencias Políticas. Diccionario.
Enajenación de bienes pignorados- (en relación con una hipoteca) la propiedad pignorada en virtud de un contrato hipotecario puede ser enajenada por el deudor hipotecario a otra persona mediante venta, donación, permuta, haciéndolo como contribución a la propiedad de una sociedad o empresa comercial, o .... .. Diccionario enciclopédico-libro de referencia del responsable de la empresa.
Propiedad- (latín jus proprietatis, dominium; inglés derecho de propiedad) en el derecho civil, el más importante de los derechos reales; presupone que el propietario de la tríada de poderes necesarios y exclusivos de los derechos de propiedad ... Enciclopedia de la ley
El derecho del Estado a la enajenación obligatoria de la propiedad privada- (poder de un gobierno para apropiarse de la propiedad para uso público) el derecho del estado de apoderarse de la propiedad privada para uso público después del pago de una justa satisfacción ... Diccionario de Economía y Matemáticas
derecho estatal a la expropiación de la propiedad privada- El derecho del Estado a apoderarse de la propiedad privada para uso público previo pago de una justa compensación. Temas Economía EN poder de un gobierno para apropiarse de la propiedad para uso público ... Guía del traductor técnico
derecho estatal a enajenar la propiedad privada- El derecho de un organismo gubernamental a enajenar la propiedad privada con el fin de realizar obras públicas. Las autoridades federales, estatales y locales pueden, por ley, comprar en ... ... a un precio justo de mercado. Diccionario explicativo financiero y de inversiones
Libros
- Transacciones y otras operaciones con acciones en el capital autorizado de LLC, Borisov Alexander Nikolaevich. El libro analiza las cuestiones de la regulación legal de la rotación de acciones en el capital autorizado de una sociedad de responsabilidad limitada: los motivos para la transferencia de una acción a otros miembros de la empresa y terceros ...
Debajo enajenación de propiedad significa la transferencia de propiedad u otros derechos de propiedad por parte de su propietario. El objeto de la enajenación puede ser una cosa (incluida) o derechos (certificados por valores). Las obras, servicios y objetos de propiedad intelectual no están sujetos a enajenación.
La enajenación de bienes no se puede llamar:
- 1. Provisión de cosas para uso temporal.
- 2. Negativa a aceptar la propiedad.
- 3. Brindar oportunidades futuras para la alienación.
Enajenación de bienes: tipos de transacciones
Hay tres tipos de enajenación de bienes:
- 1. Compensación... La propiedad se enajena como resultado Ventas a su otra persona. En este caso, la prueba de enajenación será, según la cual el vendedor está obligado a transferir el artículo comprado dentro del período especificado, y el comprador, a aceptarlo, habiendo pagado el valor acordado. Un punto importante: se considera que la enajenación se ha producido solo después de que se registra (la excepción es la venta de una propiedad no residencial). El acuerdo de compraventa después de la firma por las partes no puede cancelarse; si las partes de la transacción cambian de opinión, tendrán que concluir un acuerdo "inverso".
- 2. Gratuito. Un ejemplo de alienación gratuita es la donación. Aquí también hay un punto importante: la donación de una propiedad por parte de un familiar no obliga al receptor a pagar una tarifa; de lo contrario, la tarifa será el 13% del precio de mercado del objeto donado.
- 3. Alienación obligatoria llevado a cabo solo por orden judicial . Hay varios casos en los que es posible la adquisición obligatoria:
- cobro de deudas con acreedores (en quiebra);
- aceptación de la propiedad por parte de una persona a la que no puede pertenecer;
- rescate de bienes culturales.
Enajenación de bienes: reglas clave
El contrato de enajenación de bienes, independientemente de que se realice una transacción de venta o donación, debe incluir los siguientes datos:
- Datos completos (incluidos los detalles del pasaporte) de ambas partes de la transacción.
- Descripción de la cosa o derecho objeto de la transacción. Si están disponibles, se deben indicar los números de registro, y si el objeto es un inmueble, también el área.
- El monto de la transacción (relevante para los acuerdos de enajenación pagados) y la fecha de elaboración.
Al concluir una transacción de enajenación, las partes deben recordar los siguientes puntos:
- El contrato no se concluye oralmente.
- Todos los contratos están certificados por un notario y registrados en Rosreestr.
- Si el objeto tiene varios propietarios, se requiere el consentimiento de cada uno de ellos para completar la transacción. Además, si el artículo fue adquirido mientras el vendedor estaba casado, se requiere el permiso del cónyuge.
- El convenio incluye datos sobre la presencia o ausencia de menores o discapacitados entre los propietarios de la instalación. Si existen tales propietarios, el vendedor necesita el permiso del representante legal y las autoridades de tutela.
Hay un punto importante con respecto a la expropiación obligatoria: si el deudor posee solo un local residencial adecuado para la residencia de su familia, no se puede expropiar para saldar las deudas con los acreedores.