Krievijas tiesību aktos nav skaidras definīcijas, kas ir dzīvoklis. Šis īpašums neietilpst dzīvojamo māju jēdzienā, taču patiesībā tas nav arī komerciāls. Šāda veida neskaidrības bieži maldina pircējus. AiF.ru jautāja ekspertiem, kas ir dzīvoklis, kāpēc šāda iegāde ir bīstama un kas sagaida šāda veida nekustamo īpašumu nākotnē.
Centrālajā administratīvajā rajonā bez reģistrācijas
Dzīvokļi ir nedzīvojamās telpas, kuras var izmantot dzīvošanai. Bet vārds "nedzīvojamais" nenozīmē, ka tajos nevar dzīvot: visbiežāk ārēji tie neatšķiras no dzīvokļiem. Taču atšķirībā no dzīvokļu īrniekiem dzīvokļa īpašnieks nevar rēķināties ar uzturēšanās atļauju un pastāvīgu reģistrāciju. Tas nozīmē, ka viņam nebūs iespējas iegūt NĪN, izmantot veselības apdrošināšanu vai piedalīties valdības programmās mājokļa apstākļu uzlabošanai. Turklāt bērnu varēs pieteikt skolā un tas būs iespējams tikai rindas kārtībā, pēc vietu sadales starp tiem, kam ir pastāvīgās uzturēšanās atļauja.
Uz dzīvokļiem neattiecas mājokļu būvniecības normas: attīstītājam nav pienākuma nodrošināt šādus kvartālus ar sociālo infrastruktūru, un dzīvokļu apbūves blīvums var pārsniegt 25 tūkstošus kvadrātmetru. m uz hektāru. Vēl viena būtiska atšķirība starp dzīvokļiem un dzīvokļiem ir tāda, ka uz tiem neattiecas federālais likums Nr.214 "Par līdzdalību koplietošanas būvniecībā", kas nozīmē, ka akcionārus nevar atzīt par cietušajiem, ja rodas problēmas.
Sākotnēji vārds "dzīvoklis" nozīmēja dārgu nekustamo īpašumu turīgu cilvēku pagaidu dzīvesvietai. "Vairāk nekā puse dzīvokļu kompleksu atrodas Centrālajā administratīvajā rajonā, un tie galvenokārt ir elites vai biznesa klases projekti," viņa sacīja. Irina Mogilatova, Tvīda nekustamo īpašumu aģentūras ģenerāldirektore... Viņu parādīšanās bija saistīta ar to, ka galvaspilsētas centrā nebija vietas mājokļu celtniecībai. Elitāro nekustamo īpašumu pircējiem visbiežāk nebija nozīmes ne reģistrācijai, ne sociālajai infrastruktūrai. Šāds mājoklis netika pirkts pastāvīgai dzīvošanai, un vissvarīgākā bija tā atrašanās vieta Centrālajā administratīvajā rajonā.
Tomēr kopš pagājušā gada situācija ir mainījusies. “Pēdējā gada laikā tirgū sāka aktīvi ienākt zemo cenu segmenta objekti. Tajā pašā laikā pārdošanas apjoma analīze liecina, ka pēc šiem produktiem ir liels pieprasījums, ”saka Aleksandrs Engels, MITs grupas Jauno ēku nodaļas vadītājs.
Lēts mājoklis, dārgs mājoklis un komunālie pakalpojumi
Dzīvokļu popularitāte ir saistīta ar to lētumu. “Projektos ar līdzīgām īpašībām izmaksas par kv. m dzīvokļu parasti ir zem kv.m. cenas. m dzīvokļu par 20-25%. Šodien vidējā cena par kv. m dzīvokļu Maskavā ir 213 tūkstoši rubļu, minimums ir 100 tūkstoši rubļu. uz kv. m. ", - paskaidroja Elizaveta Gudza, NDV-Real Estate analītikas un konsultāciju nodaļas vadītāja... Zemā cena ir saistīta ar citām prasībām, kas attiecas uz šādiem objektiem. Saskaņā ar Sofija Ļebedeva, MIEL-Novostroyki ģenerāldirektore, normas nedzīvojamo telpu būvniecībai, jo īpaši skaņas un siltumizolācijai, insolācijai (apgaismojumam), kā arī sociālās infrastruktūras nodrošināšanai, dzīvokļu būvniecības laikā ir mazāk stingras nekā parastajiem dzīvojamiem kompleksiem.
Vēl viena dzīvokļu iezīme ir augstākas komunālo maksājumu izmaksas. “Pēc juridiskā statusa dzīvokļi ir nedzīvojamās telpas, līdz ar to augstākas likmes, kā likums, atšķiras ar PVN likmi. Maksājumi par ūdeni būs par 10% lielāki, par siltumu par 25%, elektrība būs par 27% dārgāka (pamatojoties uz vidējo tarifu 2,5 rubļi / kWh). Absolūtā naudas izteiksmē ikmēneša īres maksa dzīvoklim 80-100 kv. m būs augstāks nekā tādas pašas platības dzīvoklis, par aptuveni 2-2,5 tūkstošiem rubļu. Tajā pašā laikā dzīvokļu pārdevēji apliecina, ka atlaide, ko pircējs saņem, veicot darījumu, segs maksājumu starpību daudzus gadus uz priekšu,” atzīmē. Olga Khasanova, portāla urbanus.ru attīstības vadītāja.
Vientuļi cilvēki un saimnieki
Dzīvokļi ir pieprasīti dažādu kategoriju pircēju vidū. “Visbiežāk tos iegādājas jaunieši, laulāti pāri ar bērniem, vientuļi vīrieši un vecākas sievietes (40-45 gadi). Viņus piesaista cena, labā atrašanās vieta, apkārtne un oriģinālā šādu objektu arhitektūra. Tāpat, pateicoties zemajām "ieejas biļetes" izmaksām dzīvokļu segmentā, investīciju pircēju īpatsvars ir augsts - tas sasniedz 25-30%. Viņi var atdot naudu ar peļņu, kad komplekss ir pabeigts, vai arī viņi var saņemt stabilus ienākumus no īres (dzīvokļu un dzīvokļu īres likmes neatšķiras), "AiF.ru teica. Marija Litiņecka, Metrium grupas ģenerāldirektore.
Sociālie sprādzieni
Tika paziņota Maskavas varas iestāžu nostāja par dzīvokli galvaspilsētas galvenais arhitekts Sergejs Kuzņecovs februārī. Viņš ierosināja sadalīt dzīvokļu projektus divos veidos – mājokļos un viesnīcās, un nodrošināt visu nepieciešamo infrastruktūru. Nākotnē pilsētas pašvaldība iecerējusi izstrādātājiem uzlikt par pienākumu būvniecības laikā to iekļaut projektā. Galvaspilsētas galvenais arhitekts minēja jau Maskavā notikušos sociālos sprādzienus, kas saistīti ar dzīvokļiem: «Cilvēki, kas iegādājušies dzīvokļus, bariem pieprasa no pilsētas sociālo infrastruktūru. Viņi saka: “Mēs dzīvojam pilsētā, maksājam nodokļus, tad kāpēc mēs esam sliktāki par tiem cilvēkiem, kas dzīvo normālās mājās? Valsts mums nepaskaidroja, ka nav jāpērk dzīvokļi un jādzīvo šeit ar bērniem.
Dzīvokļu nākotne
Pēc ekspertu domām, Maskavas varas iestāžu paziņojumi var mainīt ekonomiskās klases dzīvokļu tirgu galvaspilsētā. “Sociālās infrastruktūras objekti attīstītājiem nenes ienākumus, un to būvniecības izmaksas ir diezgan augstas. Protams, mūsu attīstītāji ir pieraduši visas izmaksas novelt uz pircēju pleciem, tāpēc dzīvokļu izmaksas var pieaugt. Rezultātā jaunu standartu ieviešana, protams, nenogalinās dzīvokļa formātu, bet gan ievērojami mainīs tā attīstību, ”saka Marija Litiņecka.
“Līdz 2014.gada beigām varam sagaidīt piedāvājumā esošo dzīvokļu kopējās platības pieaugumu par 7-9% salīdzinājumā ar 2013.gada 4.ceturksni. Pieļaujam, ka dzīvokļu tirgus attīstīsies pa pieejamības ceļu, kas nozīmē, ka palielināsies komforta un ekonomisko klašu piedāvājums. To veicinās arī līdzšinējā valdības pilsētplānošanas politika saistībā ar bijušo industriālo zonu attīstību. Vidējā svērtā piedāvājuma cena dzīvokļiem "vecajā" Maskavā 2014. gada beigās tiks samazinātas korekcijas 3-4% robežās," prognozē. uzņēmuma Azbuka Zhilya konsultāciju un analītikas nodaļas vadītāja Daria Tretjakova.
Maskavas nekustamā īpašuma tirgū parādās arvien vairāk dzīvokļu, taču ne visi pircēji pilnībā saprot, kādas ir šāda mājokļa īpašības. Pakalpojuma kvartirolog.ru speciālisti The Village pastāstīja, kas ir dzīvokļi, ar ko tie principā atšķiras no dzīvokļiem un ko izdevīgāk ņemt hipotēku, ja ir sākotnējie uzkrājumi.
Kas ir dzīvokļi?
Dzīvokļi ir juridiski nedzīvojamas telpas, kas paredzētas pagaidu dzīvošanai. Tie parasti atrodas pārbūvētās ēkās pilsētas centrā vai jaunbūvēs, kur attīstītājs nevarēja vai nevēlējās saņemt dzīvojamās mājas būvatļauju. Šādas ēkas parasti tiek projektētas kā nedzīvojamas - viesnīcai, birojam vai citiem mērķiem. Ēkas veids ietekmē īpašuma nodokļa apmēru.
Mūsdienīgi dzīvokļi, kā likums, nav zemāki par dzīvojamām ēkām ainavu un mājas infrastruktūras ziņā. Taču, tos pērkot, vajadzētu pievērst uzmanību tam, vai dzīvokļi atrodas šajā ēkā un jūsu stāvā, vai tur būs arī biroji vai pat tirdzniecības telpas. Ērtākais variants, protams, ir dzīvoklis ēkā, kurā tiek pārdoti arī dzīvokļi.
Nedzīvojamo telpu juridiskais statuss uzliek dzīvoklim vairākus ierobežojumus:
Tajos nevar reģistrēties – var iegūt tikai pagaidu reģistrāciju uz pieciem gadiem ar iespēju to atjaunot. Tajā pašā laikā jūs un jūsu bērns varēsiet izmantot klīnikas, slimnīcas, skolas un bērnudārzus šajā rajonā.
Ja kāds no kaimiņiem visu nakti trokšņo, jums nav likumīga pamata to ietekmēt.
Komunālie maksājumi dzīvokļos ir par 15–20% lielāki nekā dzīvokļos - šī atšķirība rodas, pateicoties atšķirīgiem pilsētas tarifiem dzīvojamām un nedzīvojamām telpām. Tas pats attiecas uz īpašuma nodokli: viesnīcas tipa īpašumiem un citiem nekustamajiem objektiem, kuriem pieder lielākā daļa dzīvokļu, tas ir 0,5% no vērtības, biroja telpām – 2%. Dzīvokļa nodoklis privātpersonām ir 0,1% no tā vērtības, ja tas nepārsniedz 10 miljonus rubļu. Dārgākiem īpašumiem likme ir augstāka un var sasniegt 2%.
Attīstītājam nav pienākuma ievērot dzīvojamām telpām paredzētās normas: insolācijas līmeni, infrastruktūras attīstību utt. Patiesībā normas parasti netiek īpaši pārkāptas, it īpaši, ja dzīvokļi ir vienā dzīvojamajā kompleksā.
Kā izskatās dzīvokļu tirgus Maskavā
līdz 30% sanāk cenu starpība starp dzīvokļiem un dzīvokļiem. Vienistabas dzīvokļi ir vidēji par 15% lētāki nekā salīdzināmi dzīvokļi, bet divistabu – par 20% lētāki. Atkāpjoties no centra, cenu atšķirība, kā likums, pieaug. Tiesa, daži dzīvokļi ir dārgāki par salīdzināmiem dzīvokļiem.
apmēram 50% dzīvojamie kompleksi ar dzīvokļiem pieder biznesa klasei, nedaudz mazāk par 40% elites klasei, 10% komforta klasei.
2,3 miljoni rubļu Maskavas apvedceļā ir lētākie dzīvokļi (telpas 16 kv.m platībā Marfinā ar piegādi 2018. gada beigās). Par 2,4 miljoniem rubļu jūs varat iegādāties dzīvokli 25 kvadrātmetru platībā. m Austrumbirjulevo, ko viņi sola nodot šī gada beigās.
Cik atšķiras cenas dzīvokļiem un dzīvokļiem?
Maskavas apgabals
Dzīvokļa minimālā cena, miljoni rubļu
Dzīvokļa minimālā cena, milj. rubļu
no Sadovoe uz TTK
5,2 (36 m²)
3,2 (17 m²)
netālu no TTK
4,1 (22 m²)
4,4 (27 m²)
no TTK uz MKAD
2,4 (25 m²)
2,3 (16 m²)
Ko ir izdevīgāk ņemt hipotēku?
Pieņemsim, ka vēlaties iegādāties nekustamo īpašumu netālu no Trešā transporta apļa, ne tālāk kā divas vai trīs stacijas no Circle Line, 15 minūšu gājiena attālumā no metro. Jūs apsverat biznesa klases dzīvojamos kompleksus ar piegādi 2018. gadā un izvēlieties vienistabas dzīvokli vai dzīvokļus ar platību aptuveni 40 kv. m Vidēji šāds dzīvoklis maksās 9,1 miljonus rubļu, bet dzīvoklis - 7,8 miljonus rubļu.
Pieņemsim, ka jums ir 3 miljoni rubļu kā sākotnējais maksājums, pārējo summu var ņemt hipotēkai ar 11,7% gadā (vidējā hipotēkas likme Maskavā 2017. gada 1. ceturksnī saskaņā ar Krievijas Federācijas Centrālās bankas datiem ) uz 15 gadiem. Īpašuma obligātās apdrošināšanas izmaksas būs 0,15% (ik gadu no parāda atlikuma) gadā. Tajā pašā laikā ir vēlams, lai jūsu ienākumi būtu vismaz 150 tūkstoši rubļu, pērkot dzīvokli, un 180 tūkstoši rubļu, ja dzīvoklis: ieteicams, lai ikmēneša hipotēkas maksājums nebūtu lielāks par 40% no ienākumiem.
Cik maksās hipotēka
Izdevumi
Dzīvoklis, miljoni rubļu
Dzīvokļi, RUB miljoni
Objekta izmaksas
Sākotnējā maksa
Kredīta summa
Vispārējie maksājumi par visu aizdevuma termiņu
Tādējādi ar sākotnējo cenu starpību starp dzīvokli un dzīvokli 1,3 miljoni rubļu, kopējā hipotēkas starpība ir 2,8 miljoni rubļu.
28.03.18 54 535 0
Dzīvokļi - 2. Tiesības un tiesības
Atriebība par īpašuma atskaitījumiem
Iepriekšējā reizē, kad sākām runāt, Ir pienācis laiks runāt par naudu un likumiem - vārds ekonomistam.
Jekaterina Miroškina
ekonomists
No likuma viedokļa dzīvoklis nav tas pats, kas dzīvoklis. Pat ja tur dzīvo ģimene ar trim bērniem un šī ir viņu vienīgā mājvieta. Pagaidu reģistrācija arī nepadara dzīvokli par dzīvojamo īpašumu. Daudzdzīvokļu māja netiek uzskatīta par daudzdzīvokļu māju, pat ja tai ir apsaimniekošanas uzņēmums, pastkastītes lievenēs un šūpoles pagalmā. Valstij dzīvokļi ir nedzīvojamais nekustamais īpašums.
Pērkot var ietaupīt miljonu rubļu un pēc tam zaudēt daudz vairāk, ja visu nerēķini iepriekš. Zaudējumi ne vienmēr ir mērāmi naudā un var būt neatgriezeniski.
Katrs ir atbildīgs par sevi
Izstāstīsim svarīgākās lietas par dzīvokli no likuma un ekonomijas viedokļa, un jūs paši varēsiet izlemt, vai jums tas ir vajadzīgs vai nē. Jebkurā gadījumā nekustamā īpašuma iegāde ir jautājums, kurā labāk vērsties pēc palīdzības pie profesionāļiem. Ir liela kļūda domāt, ka tagad tev visu pateiks internetā. Šajā jautājumā ir daudz nianšu. Konsultējieties ar speciālistu.
Telpu mērķis
Likumā ir konkrēts saraksts, kuras telpas var uzskatīt par dzīvojamām. Pēc noklusējuma dzīvokļi neatbilst šai definīcijai. Pat ja viesnīcas tipa ēka izskatās pēc dzīvojamās ēkas, tā tomēr nav mājoklis.
Ja jums pieder dzīvoklis, jūs, visticamāk, esat komerciālā nekustamā īpašuma, nevis dzīvokļa īpašnieks. Šajā gadījumā likumi, kas attiecas uz mājokli, uz dzīvokli neattieksies. Ja jūs izlasiet valsts atbalsta noteikumus, hipotēkas nosacījumus vai prasības saņēmējiem un tur ir vārdi "mājoklis, dzīvojamās telpas" - tas diez vai jūs skars.
Piemēram, valsts ir noteikusi prasības dzīvojamo telpu drošībai, ēku augstumam, to nodrošinājumam ar liftiem, vannas istabu izvietojumam, griestu pastiprināšanai, dabiskajam apgaismojumam, griestu augstumiem, skaņas izolācijai un pat kāpņu slīpumam. Šīs prasības neattiecas uz nedzīvojamiem dzīvokļiem.
Teorētiski ir dzīvokļi, kas atrodas dzīvojamā mājā. To var noskaidrot no dokumentiem konkrētam projektam, kurā tiek piedāvāts iegādāties nekustamo īpašumu. Piemēram, ēkas un telpu mērķis tajā ir viegli atrodams projekta deklarācijā, kas noteikti būs attīstītāja mājaslapā.
Dzīvoklis. Pērkot dzīvokli parastā dzīvojamā mājā, jūs automātiski kļūstat par kopīpašuma līdzīpašnieku. Lai gan sertifikātā par to nav teikts, pēc noklusējuma jums pieder daļa no jumta, fasādes, koplietošanas balkoni, ieeja, pagrabs, kāpņu telpas, lifti un pat pagalms. Šo daļu nevar atšķirt natūrā, pārdot vai pamest.
Dzīvoklis.Šeit viss ir sarežģīti. Nedzīvojamās ēkas kopīpašuma kopīpašuma režīms ar likumu nav tieši regulēts. Daži eksperti uzskata, ka dzīvokļu īpašniekiem nav īpašumtiesību uz kopīpašumu. Bet Augstākā šķīrējtiesa noskaidroja, ka telpu īpašniekiem nedzīvojamās ēkās ir tādas pašas tiesības un pienākumi kā daudzdzīvokļu ēkās - viņiem pieder daļa kopīpašumā un viņiem ir pienākums maksāt par tā uzturēšanu.
Šai pieejai ir gan priekšrocības, gan trūkumi. Ar daudzdzīvokļu māju viss ir vairāk vai mazāk skaidrs - ir ieejas, kāpnes un lifti, kurus visi iedzīvotāji tā vai citādi izmanto. Loģiski, ka visi par tiem maksā. Nedzīvojamā ēkā bez dzīvokļiem var atrasties biroji, tirdzniecības telpas, vestibili, strūklakas, ieejas vestibili - tas viss ir kopīpašums, kas būs jāuztur ne tikai biroju, bet arī dzīvokļu īpašniekiem.
Pat ja ģimene ir iegādājusies dzīvokli, dzīvo tur ar bērniem un nekad neapmeklē biznesa centra vestibilu, teorētiski no viņiem var prasīt samaksāt par šīs ēkas daļas uzturēšanu. Konkrēta pārvaldības sabiedrība var noteikt savu režīmu, taču pēc noklusējuma VAK skaidrojumi šādi darbojas, un tiesu prakse ir neviennozīmīga. Rīt nāks cita apsaimniekošanas kompānija un visu mainīs.
Valsts neregulē nedzīvojamo ēku apsaimniekošanas sabiedrību pakalpojumu sarakstu. Ja komercobjekta klasei nepieciešami dārznieku, sulaiņu un konsjeržu pakalpojumi, par tiem maksās dzīvokļu īpašnieki. No vienas puses, tas ļauj būvēt neiespējama skaistuma un ērtību dzīvokļus. No otras puses, jūs varat saņemt pakalpojumus, kas jums nav īsti vajadzīgi.
Mājas apsaimniekošana
Mājai ir daudz darāmā, izņemot to, kas notiek aiz dzīvokļu dzelzs durvīm. Jātīra ieejas, jāremontē lifti un jumti, jāieskrūvē spuldzes; vietējā teritorijā jums ir jāveido laukumi un jāuzstāda soliņi, jāpļauj zāliens un jāuzstāda stabi, jākrāso žogi, slaucīt lapotni. Kas, kā un par kādu naudu nopelnīs - atklāts jautājums.
Dzīvoklis. Daudzdzīvokļu mājā apsaimniekošanas jautājumus risina apsaimniekošanas uzņēmums jeb HOA. Pārvaldes sabiedrību ievēlē īpašnieku sapulce. Tā arī pieņem galvenos lēmumus par mājas pārvaldību. Īpašnieku sapulce ir demokrātija darbībā: katram īpašniekam ir sava veida "svars" atkarībā no viņa dzīvokļa platības un viņš var balsot ar šo "svaru".
Aktīvie īrnieki var aģitēt, pulcēt īpašumu īpašnieku grupas un ietekmēt balsojumus — gluži kā parastā demokrātiskā procesā. Ja jaunai māmiņai būs laiks un vēlēšanās, viņa visu noorganizēs un pie ieejām parādīsies rampas ratiņkrēsliem. Pensionāri var apvienoties un balsot par to, lai pagalmā nebūtu autostāvvietu. Un, ja automašīnu īpašniekiem būs vairāk balsu, tad vienkārši pensionāri paliks bez soliņiem un zaļajām zonām, un paplašināsies stāvvietas - un tas viss par kopējiem līdzekļiem.
Lai garantētu daudzdzīvokļu mājas problēmu risināšanu savā veidā, ir jābūt īpašniekam vairāk nekā pusē no šīs ēkas kvadrātmetriem vai jākontrolē šādu īpašnieku lēmumi. Dzīvē tas, protams, nav iespējams, tāpēc visi īrnieki var ietekmēt kopējos lēmumus.
Dzīvoklis. Nedzīvojamā ēkā ar birojiem un veikaliem var rasties šāda situācija: attīstītājs birojus nepārdod, bet gan izīrē, saglabājot īpašumtiesības. Vai arī visu biroja un mazumtirdzniecības daļu iegādājas izstrādes uzņēmums. Tā parādās vairākuma īpašnieks – tas, kuram pieder vairākums balsu. Un tam, kuram ir balsu vairākums, ir tiesības vienatnē pieņemt lēmumus par māju.
Tas ir maz ticams, ja komplekss sastāv tikai no dzīvokļiem. Bet to nevar izslēgt: jūs nezināt, kam viņi pieder. Varbūt pusi ēkas nopircis kāds uzņēmējs un tur atvērs viesnīcu. Piemērots: tikšanās atļauj.
Ja jūsu priekšā ir biroju un dzīvokļu komplekss vai, piemēram, no tirdzniecības centra klēpī izceļas daudzstāvu dzīvoklis, pastāv risks. Un ļoti garš.
Vairākuma īpašnieks var balsot par augstākiem tarifiem, iecelt ērtu apsaimniekošanas uzņēmumu, nolīgt dārznieku no Rubļovkas, uzcelt viņam par godu pieminekli pagalma centrā vai iznomāt pirmo stāvu karaoke klubam, kurā būs tikai dziesmas līdz plkst. Grigorijs Ļepss. Dzīvokļu īrniekiem nebūs nekādu juridisku mehānismu, kā risināt šo situāciju. Pat pierādījums, ka vairākuma īpašnieks ir vienlaikus ar pārvaldības sabiedrību, nepalīdzēs. Tas netiek uzskatīts par tiesību ļaunprātīgu izmantošanu.
Attiecības ar kaimiņiem
Dzīvoklis. Saskaņā ar likumu ne jūs, ne kāds cits nedrīkst izmantot dzīvojamo telpu uzņēmējdarbībai. Dzīvoklī nevar legāli organizēt biroju vai miniviesnīcu, tajā nevar atvērt kafejnīcu, pirti, ierakstu studiju vai repa kaujas laukumu. Telpas nepieciešams pārveidot par nedzīvojamām telpām, un tas ne vienmēr ir iespējams.
Dzīvojamām ēkām ir klusuma režīms: pēc noteikta laika dzīvokļos nav pieļaujams troksnis. Ja dzīvojat īstā īres mājā un naktīs no aiz sienas nepārtraukti nāk lēti sitieni, jums ir juridiski mehānismi, kā to ietekmēt.
Dzīvoklis.Īpašnieki tos var izmantot jebkurā likumīgā veidā, ja tie atbilst tehniskajiem noteikumiem un uzraudzības institūciju prasībām. Šīs prasības nav tādas pašas kā dzīvokļiem. Dzīvokļiem var būt dažādi mērķi, taču tie vienmēr ir nedzīvojami. Viesnīcas tipa dzīvoklī var dzīvot kā dzīvoklī, un kāds izpirks vairākus blakus esošos, lai tos izīrētu biznesa ceļotājiem, ārzemniekiem un mīlas pāriem - tas ir likumīgi.
Dzīvokļiem nav prasības attiecībā uz klusumu un skaņas izolāciju - kaimiņi caur sienu var spēlēt bungas naktī.
Pirmajā stāvā viņi var atvērt bāru bez jūsu atļaujas, vienlaikus nojaucot daļu sienas un bloķējot jūsu skatu. Parastā mājā viņi prasītu atļauju īrniekiem, bet daudzdzīvokļu kompleksā varētu arī ne. Cilvēki var iet caur jūsu ieeju tīkla uzņēmuma birojā. Turklāt apsargiem būs jāizsniedz viņiem caurlaides.
Tas nenozīmē, ka, iegādājoties dzīvokli, jūs noteikti saskarsities ar šādām problēmām. Varbūt blakus dzīvos klusas ģimenes un vispār viss komplekss būs apdzīvots ar vienkāršiem cilvēkiem. Un tikai pirmais stāvs tiks izīrēts birojiem un veikaliem, un tur būs notārs, aptiekas, pārtikas preces, bankas filiāle un bērnu centrs - viss, par ko sapņojat. Taču, pērkot, ir jāapzinās, ka daudzdzīvokļu komplekss nav daudzdzīvokļu ēka. Uz to neattiecas Mājokļu kodekss, un iedzīvotājiem ir mazāk tiesību.
Parādu dzēšana
Dzīvoklis. Saskaņā ar likumu vienīgo mājokli nevar piedzīt par parādiem. Pat ja dzīvokļa īpašnieks ir parādā lielu naudu bankai, kaimiņam, mikrofinansēšanas organizācijai vai kādam citam, viņi neatņems savu īpašumu un neatstās ģimeni uz ielas. Vienīgais izņēmums ir hipotēkas dzīvokļi, kurus banka jau ieķīlājusi.
Dzīvoklis. Dzīvokļi nav mājokļi, tāpēc tiem nav iekasēšanas ierobežojumu. Tas nekas, ka tur dzīvo ģimene, kura iegādājās dzīvokli pastāvīgai dzīvesvietai, cita nekustamā īpašuma viņiem nav un kredīts nav ņemts pret dzīvokļa nodrošinājumu. Tiesu izpildītājiem dzīvoklis ir kopīgs īpašums, ko var apķīlāt un nodot pārdošanai pret parādu. Piemēram, ja īpašnieks ir individuālais uzņēmējs, viņam ir uzkrājušies parādi kreditoriem un nodokļu iestādēm. Dzīvoklī dzīvo viņa ģimene un bērni, taču šis īpašums nav pasargāts no atsavināšanas.
Īpašuma iegādes atskaitījumi
Dzīvoklis. Pērkot dzīvokli, jūs varat pieprasīt atskaitījumu un nodokļu atmaksu. Ja iegādājaties laulāto dzīvokli un neviens no laulātajiem iepriekš nav izmantojis atskaitījumu, ģimene varēs atdot līdz 520 tūkstošiem rubļu. Turklāt valsts atmaksās 13% no samaksātajiem hipotēkas procentiem - ne vairāk kā 390 tūkstošus rubļu katram laulātajam.
Dzīvoklis. Par nedzīvojamo nekustamo īpašumu atskaitījumi netiek veikti, pat ja to iegādājusies parasta ģimene ar bērniem un gatavojas tur dzīvot pastāvīgi.
Dzīvoklis. Patērētāju sarakstā nav minēti dzīvokļu iedzīvotāji, kuri tiek pielīdzināti iedzīvotājiem. Neskatoties uz to, ka dzīvokļos dzīvo vienkārši cilvēki, tiek uzskatīts, ka elektrība tur tiek piegādāta komerciāliem nolūkiem.
Īpašuma nodoklis
Dzīvoklis.Īpašuma nodoklis tiek aprēķināts pēc likmēm dzīvojamām telpām. Tie var atšķirties atkarībā no reģiona un dzīvokļa cenas, taču pastāv federālie noteikumi. Par dzīvokli īrnieki maksās 0,1% no kadastrālās vērtības. Šajā gadījumā var izmantot īpašuma nodokļa atlaidi – 20 kvadrātmetri. No šīs teritorijas nav jāmaksā īpašuma nodoklis - tikai no starpības.
Šis pabalsts nav atkarīgs no sociālā stāvokļa un ienākumiem – tas tiek piešķirts par dzīvokļiem jebkurā reģionā. Piemēram, ja dzīvokļa platība ir 39 kvadrātmetri, tad nodoklis tiks iekasēts tikai no 19 kvadrātmetriem un ar likmi 0,1%. Dzīvokļiem, kas pārsniedz 10 miljonus rubļu Maskavā, likme pieaug līdz 0,15%, taču tā joprojām ir daudz zemāka nekā dzīvokļiem. Ir arī pazemināšanas koeficienti - tie var arī samazināt nodokli, tomēr tie ir spēkā ierobežotu laiku.
Dzīvoklis. Par viesnīcas tipa dzīvokli būs jāmaksā aptuveni piecas reizes lielāks īpašuma nodoklis salīdzinājumā ar dzīvokli - 0,5%. Varbūt izdosies nedaudz ietaupīt zemākas kadastrālās vērtības dēļ. Un, ja dzīvoklis atrodas administratīvajā un biznesa kompleksā, tad likme būs vēl lielāka - 2%.
Dzīvokļu īpašniekiem netiek piešķirta federālā īpašuma nodokļa atlaide: viņi maksās nodokli par visu platību.
Īpašuma nodokļa salīdzinājums dzīvoklim un dzīvoklim 39 m²
Piemērā ar datiem no kompleksa Fili mājas lapas, ar nosacījumu, ka dzīvokļi ir par 20% lētāki nekā dzīvokļi
Cena par 1 m²
Dzīvoklis
336 000 RUR
Dzīvoklis
269 000 RUB
Cena
Dzīvoklis
336 000 RUR
Dzīvoklis
269 000 RUB
Cena
Dzīvoklis
13 miljoni R
Dzīvoklis
10,5 miljoni R
Nodokļu atskaitīšana
Dzīvoklis
Dzīvoklis
Nodokļa bāze
Dzīvoklis
19 m2 × 336 000 = 6,38 miljoni R
Dzīvoklis
39 m2 × 269 000 = 10,5 miljoni R
Īpašuma nodokļa likme
Dzīvoklis
Dzīvoklis
Ikgadējais īpašuma nodoklis
Dzīvoklis
9576 RUB
Dzīvoklis
52 500 RUB
Maskavā dzīvokļiem ir savs samazinājuma koeficients, taču tas ir spēkā tikai tiem kompleksiem, kas iekļauti oficiālajā dzīvokļu reģistrā un atbilst citām prasībām. 2018. gada martā šis reģistrs tika paplašināts, iekļaujot 16 dzīvokļu kompleksus. Ja komplekss nav reģistrā, par to nav nekādu atvieglojumu.
Arī citi īpašuma nodokļa atvieglojumi reģionos, piemēram, pensionāriem, invalīdiem un daudzbērnu ģimenēm, uz dzīvokļiem neattiecas.
Ja izvēlaties starp dzīvokli un dzīvokli, noskaidrojiet likmi konkrētam objektam un ar eksperta palīdzību aprēķiniet nodokli pats. Pat neticiet aprēķiniem izstrādātāju vietnēs. Tad var izrādīties, ka nodoklis patiesībā ir lielāks, likme ir nevis 0,5%, bet 2%. Turklāt kadastrālā vērtība aug, un neviens kompleksu netaisās iekļaut reģistrā.
Kapitālais remonts
Dzīvoklis. Daudzdzīvokļu māju dzīvojamo telpu īpašnieki veic obligātās iemaksas kapitālā remonta fondā. Pēc tam par šo naudu viņi veic kopīpašuma kapitālo remontu. Mēs teicām, Minimālā iemaksa par kapitālo remontu Maskavā no 2017. gada 1. jūlija ir 17 rubļi par kvadrātmetru.
Dzīvoklis. Nedzīvojamo ēku komerciālo nekustamo īpašumu īpašniekiem ar likumu nav noteikts pienākums katru mēnesi veikt iemaksas kapitālā remonta fondā. Taču, kad pienāks kopīpašuma remonta laiks, arī ar uzkrātajām iemaksām un finansējumu nevarēs rēķināties. Bet parasti dzīvokļi tiek pirkti jaunbūvēs, kam vēl ilgu laiku būs nepieciešams kapitālais remonts.
Maksājumu salīdzinājums par kapitālo remontu dzīvoklim un dzīvoklim 39 m²
Minimālā iemaksa par m²
Dzīvoklis
17 R
Dzīvoklis
0 R
Obligāts maksājums mēnesī
Dzīvoklis
663 RUB
Dzīvoklis
0 R
Kapitālā remonta iemaksas gadā
Dzīvoklis
7960 RUB
Dzīvoklis
0 R
Sociālā infrastruktūra un tehniskās prasības
Dzīvoklis. Valstij ir jākontrolē dzīvojamo māju attīstības parametri. Ir prasības attiecībā uz skolu, bērnudārzu, poliklīniku, ceļu un citu infrastruktūras objektu skaitu. Attīstītājam tās jāuzbūvē par saviem līdzekļiem vai ar valsts atbalstu.
Diemžēl patiesībā daudzi attīstītāji neievēro šos parametrus: viņi sadarbojas ar ierēdņiem, saņem apstiprinātus projektus bez skolām un klīnikām vai bezgalīgi kavē infrastruktūras objektu piegādi. Bet dzīvokļu īpašniekiem ir vismaz dažas garantijas un tiesības. Tos aizsargā ne tikai pilsētas plānošanas noteikumi, bet arī federālie likumi.
Dzīvojamā rajonā nevar būvēt trokšņainas ražošanas telpas un bīstamus objektus. Un, ja parādās pat miniprodukcija, ap to vajadzētu būt sanitārajai zonai. Dzīvojamās ēkas ieejai veikalā jābūt atsevišķai, nevis caur ieeju. Trokšņa līmenim dzīvokļos jāatbilst GOST, dzīvokļiem ir noteikti sanitārie standarti. Ja ir novirze, varat pieprasīt konfiskāciju vai piespiest izstrādātāju novērst trūkumus.
Dzīvoklis. Tādu pilsētplānošanas kodeksu komercplatībām nav. Var izrādīties, ka rajonā, kur atrodas dzīvokļu komplekss, nemaz nav ne skolas, ne klīnikas. Pilsētai nav pienākuma tās būvēt.
Plānojot attīstību, netiek ņemts vērā iedzīvotāju skaits dzīvoklī. Piemēram, dzīvoklī var dzīvot 200 bērnu, taču viņiem netiks celts atsevišķs bērnudārzs un netiks plānotas vietas tuvākajā skolā.
Dzīvokļiem nav stingru prasību attiecībā uz sanitārajiem standartiem, materiālu īpašībām, izkārtojumu un skaņas izolāciju. Būvniecības kvalitāte netiek uzraudzīta tāpat kā mājokļu gadījumā - tas jau ir uz attīstītāja sirdsapziņas.
Dzīvokļa pārvietošana uz dzīvojamo rajonu
Nedzīvojamās telpas teorētiski var uzskatīt par dzīvojamo telpu. Lai to izdarītu, visa ēka oficiāli jāpārvērš par daudzdzīvokļu māju. Atsevišķs dzīvoklis nav atzīstams par dzīvokli. Un, lai gan šāds mehānisms uz papīra pastāv, individuālam dzīvokļa īpašniekam praktiski to realizēt nav iespējams.
Kādas ir priekšrocības, pērkot dzīvokli
Vieta. Bieži vien nav iespējams uzcelt dzīvojamo māju kādā ērtā un interesantā vietā, bet ēka ar dzīvokli var. Tas notiek, ja pilsētplānošanas plānā ir vieta biznesa centram vai viesnīcai, bet nepietiek vietas mikrorajonam ar autostāvvietām, skolām, klīnikām un sanitārajām zonām. Vai arī vieta nav piemērota dzīvojamo māju apbūvei rūpniecisko objektu tuvuma dēļ. Dzīvokļi var būt vienīgā iespēja iegādāties nekustamo īpašumu dzīvošanai īstajā vietā, piemēram, netālu no darba vai pilsētas centrā.
Cena. Dzīvoklis var būt lētāks nekā dzīvoklis tajā pašā rajonā. Zeme nedzīvojamiem īpašumiem ir lētāka, vienkāršāk ir projektēt nedzīvojamo kompleksu, un attīstītājam nav infrastruktūras izmaksu.
Investīcijas. Dzīvoklis ne vienmēr tiek nopirkts dzīvošanai. Jūs varat to īrēt un saņemt ienākumus, kas ir pietiekami, lai samaksātu par hipotēku dzīvojamā kompleksā - ar tiesībām uz atskaitījumiem, valsts atbalstu un pastāvīgu reģistrāciju.
Marija Sivova
61122
13
Dzīvokļi daudziem cilvēkiem ir salīdzinoši jauns jēdziens. Kā dzīves telpas veids tie ir kļuvuši neticami populāri lielos lielpilsētu rajonos. Taču daudziem šāda veida mājoklis joprojām asociējas tikai ar dzīvokli. Šis raksts pastāstīs par to, ko nozīmē “dzīvojamie dzīvokļi”, kādi ir dzīvokļu veidi un kā tie atšķiras no dzīvokļiem.
Foto no Flickr.com/Michael Rader
Dzīvokļu vispārīgie jēdzieni
Dzīvokļi ir jauns jēdziens nekustamā īpašuma tirgū. Tos plaši izmanto Rietumos, tie ieradās Krievijā pavisam nesen un no juridiskā viedokļa tiek interpretēti kā atsevišķa dzīvojamā platība vismaz 40 kvadrātmetri, kas sastāv no divām vai vairākām istabām. Dzīvoklī jābūt vannas istabai un virtuvei.
Kāda ir atšķirība starp dzīvokli un parastu dzīvokli?
Lai mūsu lasītāji nesajauktu dzīvokļus un dzīvokļus, mēs paskaidrosim, kuri galvenā atšķirība pastāv šajos divu veidu objektos. Ja, pērkot dzīvokli, var reģistrēties neierobežotu laiku, līdz vēlēsies atbrīvoties no šāda nekustamā īpašuma, tad reģistrācijai dzīvoklī ir citi noteikumi. Pērkot un reģistrējot īpašumtiesības uz šāda veida nekustamo īpašumu, pircējs turpmāk ar savu mājokli var veikt visus tos pašus darījumus, ko ar dzīvokli, taču dzīvoklī ir iespējams reģistrēties ne ilgāk kā uz 5 gadiem. Pēc reģistrācijas termiņa beigām šis termiņš var tikt pagarināts. Lieta tāda, ka dzīvokļus pārdod tikai komercēkās, kas pieder juridiskām personām vai organizācijām.
Stimuls dzīvokļu būvniecības uzsākšanai bija brīvu telpu trūkums dzīvojamo ēku celtniecībai. Daudzu valstu, tostarp Krievijas, varas iestādes lielu uzsvaru liek uz komercobjektu celtniecību, savukārt attīstītāji, lai saglabātu investīcijas, sadala atsevišķas savu kompleksu daļas un aprīko tos ar visu, kas nepieciešams ērtai atpūtai. Faktiski dzīvokļi tiek klasificēti kā nedzīvojamie īpašumi, jo likumdošanā dzīvojamās ēkas tiek piešķirtas dzīvokļiem, mājām un istabām. Par dzīvokļiem likumā nav teikts. Tāpēc dzīvokļiem ir pieejama pagaidu reģistrācija.
Dzīvokļu veidi un veidi
Saistībā ar pasaules tirgu ir 4 veidu dzīvokļi:
- Numurs apartamentu viesnīcā. Šīs ir telpas īstermiņa īrei. Saprotams, ka šādos dzīvokļos būs vismaz divas istabas, vannas istaba un virtuve. Būs iespējams izmantot arī viesnīcas pakalpojumu;
- Istabas daudzdzīvokļu ēkās. Šie dzīvokļi tiek izīrēti uz ilgu laiku. Papildus īrēšanai tiek piedāvāts izmantot tādus pakalpojumus kā ēdināšana, uzkopšana, apsardze utt.
- Istabas dzīvokļu viesnīcā. Šos dzīvokļus var iegādāties pastāvīgai dzīvesvietai, kā arī tos var izīrēt viesnīcas pakalpojumu ietvaros. Par to, kādi ir dzīvokļu dzīvokļi, lasiet mūsu rakstā.
- Dzīvokļi daudzfunkcionālos kompleksos (paredzēti tikai izvietošanai pārdošanā esošajos dzīvokļos, nevis viesnīcām vai krogiem). Šāda veida mājokļi tiek izmantoti kā pilnvērtīgs dzīvojamais objekts ar iespējamu reģistrāciju. Tas visvairāk tiek pielīdzināts dzīvokļa statusam.
Dzīvokļu priekšrocības
Ja vēl pirms dažiem gadiem par dzīvokli tika uzskatīts tikai elitārais mājoklis, tad šodien tas kļūst pieejams plašākam patērētāju lokam.
Plusi izstrādātājiem un investoriem:
- Dzīvojamo īpašumu apbūves normas uz šāda veida telpām netiek attiecinātas, tāpēc attīstītāji būvniecības laikā cenšas ievērot visus nosacījumus uzreiz - lai objekts būtu piemērots dzīvošanai un lai to varētu izmantot kā komercnekustamo īpašumu. Šajā sakarā tiek būvēti dzīvokļi megapolīšu centrālajā daļā lielos debesskrāpjos.
- Viena no attīstītāju priekšrocībām ir vienkāršota iespēja saņemt būvatļauju bijušajām industriālajām zonām. Ja dzīvojamo ēku būvniecības gadījumā šādu atļauju ir diezgan grūti iegūt un dažās situācijās tas ir vienkārši nereāli, tad komercēkas būvniecības gadījumā, kurā vēlāk tiks izvietoti dzīvokļi , to izdarīt ir daudz vieglāk.
- Investoriem dzīvokļi tiek uzskatīti par vispievilcīgākajiem investīciju ziņā, jo no šāda veida nekustamā īpašuma pēc tam var saņemt stabilus ienākumus no to īres.
- Dzīvokļu galvenā priekšrocība ir to izmaksas attiecībā pret atrašanās vietu un aprīkojums ar visām nepieciešamajām komunikācijām.
- Dzīvokļi visbiežāk tiek būvēti biznesa centros, elitārajos debesskrāpjos un citos līdzīgos objektos.
- Cenas dzīvokļiem daudzās valstīs ir daudz zemākas nekā līdzīgiem dzīvokļiem jaunbūvēs, kuriem ir vienāds kadrs un funkcionalitāte.
Kā izdarīt izvēli par labu dzīvoklim
Dzīvokļi daudzfunkcionālos kompleksos arvien vairāk aizņem Krievijas galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgu. Šobrīd gandrīz 18% no jaunbūvēm ir dzīvokļi. Citās valstīs tie ir koncentrēti gandrīz visur. Spilgtākie pārstāvji ir Grieķija, Itālija, ASV, Spānija. Starptautiskajā formātā dzīvokļus pieņemts sadalīt pa klasēm. Klase tiek piestiprināta atbilstoši kompleksa būvniecības kvalitātei, kā arī dzīvokļu platībai. Šeit jūs varat iegādāties dzīvokļus Maskavā.
Šī ir šāda objekta studijas versija. Tā ir liela istaba, kas apvienota ar virtuvi. Šāda objekta platība var būt līdz 50 kv.m. Tos parasti izvēlas tikai vientuļi cilvēki vai jauni pāri.
Šādu dzīvokļu īrēšana, saskaņā ar vietni vesta-hotel .ru, Maskavā maksās 41 tūkstoti rubļu mēnesī.
B klases dzīvokļi.Šī ir divu vai trīs istabu iekārta ar atsevišķu virtuvi un vannas istabu. Tie ir ideāli piemēroti daudzbērnu ģimenēm vai studentu īrēšanai. Šāda veida objekti ir ļoti populāri Itālijā un Spānijā.
C klases dzīvokļi.Šī ir daudzistabu iekārta ar platību vairāk nekā 100 kv.m. Investoru vidū tas ir mazāk populārs kā īres īpašums, taču īpašu popularitāti šāds mājoklis ir guvis daudzbērnu ģimeņu vidū, kas dod priekšroku dzīvošanai lielu lielpilsētu centrā.
Luksusa dzīvokļi. Tas var būt vai nu grezns mansarda dzīvoklis liela debesskrāpja pašā pēdējā stāvā, vai arī atsevišķa villa vai savrupmāja krastā. Galvenā atšķirība starp šādiem dzīvokļiem ir papildu pakalpojumu klātbūtne - apsardze, restorāns, izklaide utt. Izcilus šāda nekustamā īpašuma pārstāvjus var atrast jebkurā lielākajā štatā. Piemērs ir vietnes aushouse.ru piedāvājums Austrālijas Zelta krastā.
Šis ir plašs dzīvoklis ar divām guļamistabām un divām vannas istabām. Tie pieder pie luksusa klases izdevīgākās telpu izvietojuma un apdares dēļ. Šāda mājokļa cena, saskaņā ar vietnes datiem, būs 950 tūkstoši dolāru.