Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Принятие решения о проведении текущего ремонта
Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. п. 4.1 , 4.2 ч. 2 ст. 44 , ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).
Обеспечение проведения текущего ремонта
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил N 491).
Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. «з» п. 11 , п. 16 Правил N 491):
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями;
в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) — в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:
- самостоятельно (без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией;
г) лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).
При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда (ч. 2.2 , 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Примечание. Состав общего имущества приведен в Правилах N 491.
Оплата расходов на текущий ремонт
Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1 , , 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):
а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5 , 6 ст. 155 ЖК РФ).
Справка. Примерный перечень работ по текущему ремонту
1. Фундаменты
Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.
2. Стены и фасады
Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия
Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши
Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки
Усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.
8. Полы
Замена, восстановление отдельных участков.
9. Печи и очаги
Работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка
Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства
Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция
Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропроводы
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Подписание акта выполненных работ
В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).
Все нормы права, которые касаются проведения ремонтов в многоквартирных домах, закреплены в Жилищном Кодексе РФ. Также правила и нормы, а также сроки и периодичность проведения разного вида ремонтных работ можно найти в .
Текущий ремонт и техническое обслуживание ТСЖ или УК должны проводиться регулярно и в строго оговоренные сроки. Притом насколько часто они будут проходить, решают не ТСЖ или ЖКХ, а сами собственники на собрании жильцов совместно с управляющей компанией. Согласно 162 ЖК РФ , собственники заключают договор между жильцами и управляющей организацией, в котором должны быть указаны все положения о ремонтных работах, в том числе сроки выполнения.
Чтобы составить план на проведение ремонта, УК совершает обход участка и отмечает неполадки и нарушения состояния подъездов. Любой из жильцов может ознакомиться с этим планом и добавить свои замечания.
Организация реконструкции
После того, как план работ составлен и смета разработана, управляющая организация должна обеспечить проведение ремонтных работ. Косметический ремонт может быть организован как собственно сотрудниками УК, так и сторонним подрядчиком.
ВАЖНО: следует помнить, что собственники при этом не должны вносить никаких дополнительных взносов, так как, в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ , оплата всех текущих работ уже включена в плату за помещение и коммунальные услуги.
Текущий ремонт считается выполненными только после того, как подрядчик продемонстрирует отремонтированный подъезд и жильцами будет подписан Акт приема работ.
Разница при проведении работ ЖКХ и ТСЖ
Очень часто, выбирая способ управления домом, собственники задумываются, отдать ли предпочтение УК или создать ТСЖ. Поскольку правление в товарищество собственников жилья выбирается из числа жильцов, все ремонтные вопросы решаются сообща. Ремонтные работы будут проводиться по мере надобности, их частота и сроки, согласно статье 145 ЖК РФ , будут решаться всеми членами ТСЖ. Товарищество может заключать договор на ремонт с другой организацией или самостоятельно нанимать рабочих.
При подписании договора с ЖКХ текущий ремонт и все жилищно-коммунальные услуги обязана предоставлять управляющая компания. Плюсами сотрудничества с УК является то, что в компании работают профессионалы, имеющие навыки и опыт ведения подобных дел. Однако при этом затраты на тек ремонт обычно значительно выше, чем у ТСЖ, а также нет отчетов о тратах средств. Очень часто УК не выполняет своих прямым обязанностей по проведению косметического ремонта в подъездах.
Исправления по личной инициативе собственников
Очень часто случается, что УК не спешат проводить ремонт, несмотря на указанные в договоре сроки. В таких случаях сами нередко жильцы проявляют инициативу и проводят текущий ремонт ремонт своими силами - самостоятельно или нанимают специалистов. Разумеется, все расходы при этом жильцы оплачивают самостоятельно.
Но у них есть возможность вернуть часть потраченных средств. Для этого необходимо подготовить некоторые документы: Акт о состоянии подъезда до начала работ, смету, Акт приема, чеки на купленные материалы, затем подать заявление о возмещении расходов в ЖЭК. Чаще всего тем, кто делает текущий ремонт, вернуть получается не всю затраченную сумму, а только ее часть.
Вторым вариантом, как можно добиться ремонта в подъезде, если УК самостоятельно не принимают такого решения, это написать заявление в управляющая компанию.
Изучив договор и отметив те работы, которые, согласно ему, УК обязана выполнять, отправьте коллективное обращение с требованием проведения ремонтных работ, подписанное максимальным количеством жильцов. Если это не произвело влияния на УК, можно подавать жалобу в Жилинспекцию, а далее - в конечные инстанции:
в прокуратуру или даже сразу иск в суд. Конечно, это может отнять много времени и сил, но чаще всего собственники выигрывают такие дела.
В случае, если УК не справляется со своими обязанностями, следует напоминать организации о своих нуждах, или менять УК на другое управление.
Как указано в 162 статье ЖK РФ , жильцы имеют право не выполнять условия договора, если вторая сторона, с которой заключен договор (то есть УК), отказывается от исполнения своих обязанностей.
Подводя итоги, напомним: регулярное и качественное проведение косметического ремонта - прямая обязанность управляющей компании, с которой заключен договор, или же ТСЖ, если создано товарищество. Ремонтные работы и уход за домом осуществляется за счет средств собственников в соответствии с требованиями ЖК РФ.
Любая действующая ЖКХ или ТСЖ, которые обслуживают многоквартирный дом, на начальном этапе становления отношений с жильцами – собственниками помещений заключают договор .
Именно он является первоначальным источником права для подобных взаимоотношений.
Если договор составлялся в соответствии со всеми правилами и требованиями жилищных инспекций, то значительное место в нем отведено перечню обязанностей обслуживающей организации .
Так, там должен упоминаться текущий ремонт : что туда входит, объем и план работ.
Кроме того, Жилищный кодекс также закрепляет наличие такого вида ремонта, как текущий. перечисляет, за какие виды работ по многоквартирному дому должны отчисляться выплаты гражданами и среди них – текущий ремонт жилого помещения: что входит в него.
Те, кто хочет в точности знать, что включает в себя текущий ремонт многоквартирного дома, как часто они должны проводиться и какие существует нормы — может обратиться к еще одному важному, но не слишком известному нормативно-правовому акту .
Кроме того, наверняка будет отказано в замене инженерных коммуникаций без имеющейся на то необходимости . Даже если вышел срок эксплуатации того или иного сооружения, но оно продолжает отменно функционировать, коммунальщики не будут менять инженерные установки и их комплектующие до момента наступления проведения капитального ремонта, где под данный пункт выделена отдельная строка трат.
Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что текущий ремонт – это не побелка стен и уборка в подъездах. Все что относится к текущему ремонту в многоквартирном доме – это комплексный подход к вопросу содержания многоквартирного дома , который захватывает все имеющиеся общедомовые помещения.
Управляющая компания или ваше ТСЖ не может предусмотреть все, в конце концов, они не проживают в данном доме, а только его обслуживают.
Поэтому, если вы имеете активную гражданскую позицию, и вам не все равно, что происходит с вашим домом – проявите инициативу и говорите коммунальщикам , на что им нужно обратить внимание и что заменить. Только в этом случае вы почувствуете пользу от проведения текущего ремонта.
О том, что подразумевается под понятием текущий ремонт, большинство из жильцов многоквартирных домов ничего толком не знает. И в этом нет ничего удивительного, так как сами представители жилищно-коммунального хозяйства зачастую путаются в деталях , касающихся их работы.
Связано это с недостаточным освещением в законодательстве многих вопросов из сферы ЖКХ – белых пятен или юридического вакуума много и этот факт позволяет развиваться всяким неприятным для жильцов бюрократическим схемам.
Вставьте сюда свой текстПоэтому жильцам, арендующим квартиры или являющимся их собственниками в многоквартирном доме, будет нелишним хотя бы поверхностно ознакомиться со своими правами.
Все ремонтные работы условно разделяются на два типа:
- капитальные;
- и текущие.
Первые выполняются с целью капитального восстановления здания, вторые поддерживают его в жилом состоянии и проводятся регулярно. Например, раз в три или двенадцать месяцев. То есть, второй вид ремонтных работ обязательно планируется коммунальными службами и не зависит от того, нуждается ли здание в серьёзном восстановлении.
Для полного участия и контроля хода ремонта нужно знать о том, .
Обычно текущие ремонтные работы сводятся к диагностике здания и устранению мелких неисправностей (например, в оборудовании котельной). Касаются они исключительно общего имущества.
Нельзя требовать от ремонтников проведения внутриквартирных работ – они не относятся к текущему ремонту всего домаВиды работ
Чтобы определиться с видом работ, входящих в текущий ремонт, необходимо уточнить, что именно относится к общему имуществу.
В этот список входит:
- оборудование, относящееся к охранной системе – домофоны, входные двери, видеокамеры;
- почтовые ящики;
- лифты, включая шахты;
- теплосети и электросети, находящиеся в подъездах;
- стояки системы водоснабжения (холодные и горячие);
- площади подвалов, их оборудование;
- кровля;
- весь фасад;
- фундамент.
То есть, в общем пользовании находится всё, что не принадлежит отдельным физическим лицам. И это имущество должно приводиться в порядок по плану и регулярно. Средства на такой ремонт собираются с жильцов тоже регулярно. Если просмотреть коммунальные счета, можно обнаружить в них соответствующую строку.
В перечень работ должна входить:
- диагностика;
- составление сметы и распределение полученной суммы между жильцами (этим вопросом обычно занимается жилищный кооператив);
- ремонт, включающий в первую очередь устранение всех мелких неполадок, а затем и модернизацию дома (по желанию жильцов).
К модернизации относится, например:
- установка видеонаблюдения,
- замена лифтов или старых конструкций здания.
К устранению мелких неполадок относится: замена лампочек, проводки, устранение проблем в вентиляционной системе, канализации, водопроводе (это может быть замена отдельных узлов или участков, уплотнителей, кранов и т. п.), утепление системы отопления и её ремонт, малярные работы, оштукатуривание, замена полов, ремонт лестницы, оборудования лифтовой шахты, крыши, фундамента и фасада – список достаточно велик.
Весь перечень работ можно увидеть в , подписанном с управляющей компанией. Именно указанные там действия должны проводиться регулярно. Если что-то не отражено в договоре, жильцы не вправе этого требовать при ремонте.
Стоимость ремонта для каждого жильца будет определяться жилищным кооперативом согласно метражу квартиры. Вся сумма, рассчитанная по смете, делится на общие квадратные метры в доме, а затем умножается на метраж каждой отдельной квартиры. Есть и второй способ распределения общей суммы – она делится на число квартир и платёж для каждой квартиры получается одинаковым. Но такой способ используется крайне редко.
Кто проводит ремонт
Вопросами ремонта занимается управляющая компания. Одному жильцу починить, например, протекающую крышу не удастся – для этого необходимо получить разрешение Стройнадзора и самой управляющей компании.
Управляющая компания самостоятельно привлекает подрядчиков, заключает с ними договоры и контролирует их выполнениеТакже в качестве заказчика работ может выступить жилищный кооператив (ст. 740 Гражданского кодекса).
Если ремонта нет
Недобросовестность ремонтников и тема обиженных жильцов давно стала «притчей во языцех». Чтобы разобраться с неприятностями и решить проблему с ремонтом, жильцам необходимо предпринять следующие действия:
- Обратиться напрямую в управляющую компанию – её представитель обязан составить соответствующий акт, на основании которого должны быть проведены работы (или устранены недочёты).
- В случае невыполнения ремонта жильцы подают жалобу сначала в саму компанию, а затем в муниципалитет (отдел ЖКХ городской администрации). Высшая инстанция для обращения Главное управление жилищной инспекции.
- Жители могут потребовать устранения всех неполадок или проведения комплексного ремонта согласно договору с управляющей компанией, а в случае отказа обратиться в суд.
- Также жильцы вправе в одностороннем порядке сменить управляющую компанию, не справившуюся со своими обязанностями.
Решение принимается на общем собрании собственников в конце текущего года (ст. 162 ЖК). Все документы должны быть переданы новой управляющей компании либо одному из собственников (если выбрано непосредственное управление).
Планированием сроков занимается Управляющая Компания либо ТСЖ.
Такие планы составляются один раз в год.
Ознакомится с ними и узнать, включен ли ваш адрес в план на ближайший год, можно в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. (УК, ТСЖ)
Список домов может быть дополнен, если где-либо возникнет аварийная ситуация.
Все планы должны быть доведены до сведения и одобрены Председателем совета многоквартирного дома. Основания для проведения текущих работ:
- результаты осмотра здания специалистами (осмотры проходят осенью до начала отопительного сезона);
- заявления о неисправностях от жильцов;
- возникновение аварийных ситуаций.
Периодичность реконструкции
Текущий ремонт в подъездах многоквартирных домов должен проводится не реже трех либо пяти лет. Периодичность текущего ремонта многоквартирных домов зависит от того, к какому виду жилья относится здание и как давно оно эксплуатируется.
Полный перечень работ подробно расписан в Приложении №7 к Правилам и Нормам технической Эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 . К основным пунктам относится:
- устранение повреждений фундамента, перекрытий, крыши, стен, полов;
- работы по обновлению фасада;
- ремонт или замена лестничных ограждений;
- замена подъездных окон и дверей;
- устранение повреждений отопления, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения.
СПРАВКА: Текущий ремонт предполагает обновление не только в подъездах МКД, но и восстановление и устранение неисправностей на прилегающей к дому территории.
В какой промежуток времени должны выполняться ремонтные работы?
Ремонтные работы в многоквартирных домах могут осуществлять:
При этом должны соблюдаться сроки, установленные законодательством Российской Федерации для каждого вида работ.
Если обновление подъездов и устранение неисправностей в МКД проходит планово, примерные сроки проведения планово-текущего ремонта - 22 дня на каждую 1000 кв. метров общей площади.
При возникновении внеплановых ситуаций, необходимо придерживаться следующих сроков текущего ремонта:
- при образовании протечек - один день;
- при поломках водоотведения - пять дней;
- при повреждениях стен - один день;
- восстановление оконных блоков и дверных проемов – зимой - один день, летом - три дня;
- неисправности технического оснащения дома (канализации, отопления, водоснабжения) - незамедлительно силами аварийных служб;
- при повреждениях электроснабжения - в зависимости от вида поломки срок колеблется от незамедлительных действий до семи дней;
- при поломке лифтов - не дольше одного дня.
СПРАВКА: обновление подъездов и текущее устранении неисправностей осуществляются за счет средств ежемесячно оплачиваемых собственниками на содержание и ремонт жилья.
Можно ли ускорить процесс?
Для этого собственники жилья, согласно Жилищному Кодексу РФ , организуют проведение общего собрания.
На нем должно быть принято решения о необходимости проведения текущего ремонта. Нужно зафиксировать, какие именно виды работ планируется провести.
Протокол общего собрания передается в Управляющую Компанию, которая на его основании должна скорректировать список МКД нуждающихся в обновлении подъездов.
При этом собственники жилья имеют право контролировать работу подрядных организаций и в случае предоставления услуг ненадлежащего качества обращаться с претензией в свою Управляющую Компанию.
СПРАВКА: УК обязана провести все необходимые работы, даже если некоторые собственники имеют задолженность по квартплате.
Проведение текущего ремонта является обязанностью Управляющей Компании МКД. Он должен проводиться не реже одного раза в три – пять лет. При этом собственники жилья не несут никаких дополнительных материальных затрат.