La revisión es una cuestión que concierne a todos empresa de gestión y cualquiera de los inquilinos. En este artículo, veremos cómo principios generales organización de la revisión, así como algunas sutilezas no obvias que ayudarán a la empresa de gestión a construir el proceso de manera más eficiente y con menores costos.
¿Cómo se organiza y se lleva a cabo una revisión general?
Los elementos estructurales, los sistemas de ingeniería y los equipos de los edificios de apartamentos se desgastan gradualmente, por lo que requieren una intervención periódica para restaurar las condiciones normales. Estos procedimientos componen la revisión, que está prevista en cada edificio de apartamentos. Consideraremos el procedimiento para realizarlo con los últimos cambios en este artículo.
Principios generales de la revisión de MKD
Se presenta una lista de requisitos sanitarios y técnicos a los edificios de apartamentos. Si Mantenimiento no permite que el edificio se ajuste a los documentos reglamentarios, luego se lleva a cabo una revisión importante. En el transcurso de ello, los elementos y estructuras principales del MKD se restauran o reemplazan.
El procedimiento para realizar reparaciones importantes implica la coordinación obligatoria de medidas en una junta general. Hasta hace poco, los inquilinos reclamaban todo lo relacionado con:
- lista de trabajos realizados;
- coste estimado;
- plazos;
- recursos de fondos;
- personas que aceptan trabajo del lado de los propietarios de apartamentos.
En el otoño de 2017, las reglas para la revisión se revisaron significativamente. De acuerdo con ellos, por ejemplo, el OSS ya no participa en la aprobación de la estimación de la revisión. Esto se aplica incluso a los casos en que la formación del fondo de reparación de capital se realiza en una cuenta especial.
La necesidad de reforma de los edificios residenciales está regulada por ley. Debe realizarse para edificios con el siguiente desgaste:
- madera - del 65 por ciento;
- piedra - del 30 al 70 por ciento.
¿Cómo se lleva a cabo la revisión?
Cabe recordar que en el concepto de reparaciones mayores existe una distinción entre su implementación completa y selectiva. De forma selectiva, se lleva a cabo solo para una parte de los elementos MKD que necesitan una actualización urgente. Revisión completa de documentos reglamentarios debe llevarse a cabo 30 años después de que la casa comenzó a usarse, selectiva, después de 20 años. Para elementos estructurales de edificios, la vida útil específica está determinada por el material de fabricación. Por ejemplo, los cimientos, paredes y techos pueden durar de 30 a 80 años, y decoración de interiores- de 3 a 30 años.
Durante el proceso de construcción, cada vivienda cuenta con un pasaporte técnico, que muestra, entre otras cosas, el estado de sus elementos. La necesidad de revisión de MKD se determina, entre otras cosas, de acuerdo con la información de este documento. Una comisión especial formada por especialistas de diferentes departamentos decide si la casa debe ser reparada. Ellos inspeccionan previamente los edificios y toman una decisión sobre la necesidad de ciertos eventos.
Los residentes también pueden influir en si gastar en edificio de apartamentos trabajo de revisión. Los propietarios tienen derecho a rechazar determinadas obras si creen que la casa puede prescindir de ellas. Sin embargo, con respecto a los ascensores, las comunicaciones responsables y elementos importantes los edificios deberán realizarse sin el consentimiento de los propietarios de los apartamentos.
Recaudación de fondos para financiar la revisión
Revisión de varios apartamentos edificios residenciales se lleva a cabo a expensas de los fondos que se recaudan de los residentes en forma de contribuciones mensuales obligatorias. Los propietarios de apartamentos eligen una de las opciones para formar un fondo de reparación de capital:
- de un operador regional (en una caldera común);
- en una cuenta especial específica para un hogar específico.
La principal ventaja de utilizar una cuenta especial es la libertad de disponer de los fondos recaudados en ella. En este caso, los propios inquilinos determinan cuándo se llevará a cabo el trabajo de revisión en el edificio de apartamentos. No dependen de decisiones sobre la secuencia de trabajo que se lleva a cabo a nivel regional. La desventaja de su propia cuenta es la necesidad de dedicar tiempo y esfuerzo a abrirla y mantenerla. Trabajar con una cuenta especial se describe en todos los detalles en un artículo de expertos en nuestra revista.
Si los propietarios de los apartamentos no eligen forma independiente recaudando fondos para la revisión, los fondos pagados regularmente por ellos se envían por defecto al operador regional. La OR acumula fondos y es responsable de la revisión de la propiedad común en el MKD, pero no lleva a cabo el trabajo por sí misma. El Regoperador contrata a los contratistas necesarios y se asegura de que cumplan con los plazos y los requisitos de calidad.
Muchos creen que el dinero enviado por el RO se perdió para la sociedad gestora y la asociación de propietarios. Sin embargo, en realidad este no es el caso. Las propias organizaciones gestoras pueden convertirse en contratistas, es decir, en las que realizan reparaciones importantes. En este caso, pueden ganar dinero por el desempeño del trabajo, incluso si los fondos para ellos se recaudan en la cuenta del operador regional. La forma exacta de hacer esto se describe en el artículo del editor en jefe de la revista "Gestión de un edificio de apartamentos". Del material aprenderá:
- qué se necesita hacer para participar en la selección preliminar;
- cómo se llevan a cabo las subastas electrónicas;
- por qué criterios se selecciona al ganador.
Si los fondos se recolectan en una cuenta especial de una casa en particular, entonces la organización administradora, HOA o cooperativa se considera su propietaria. En este caso, el Código Penal tiene más libertad para usar sus propios fondos, ya que los propios residentes del OSS deciden las cuestiones de su asignación para trabajos de reparación. Sin embargo, esto no significa que la sociedad gestora siempre tenga suficiente dinero para todo.
A menudo sucede que la Inspección de Vivienda del Estado emite una orden sobre la necesidad de reparaciones, por ejemplo, del techo, y los fondos acumulados no son suficientes para esto. Naturalmente, a los inspectores no les importa cómo el Código Penal financiará los trabajos de reparación. GZI es importante sobre el resultado, que es el cumplimiento de la prescripción. En su ausencia, la organización responsable enfrentará multas y otras sanciones.
Si los fondos no son suficientes, se pueden pedir prestados. Este número está dedicado, en el que se consideran los siguientes puntos:
- cuáles son las reglas generales para financiar reparaciones de capital;
- cómo se lleva a cabo el financiamiento si el trabajo se lleva a cabo antes de lo programado;
- cómo se emite un préstamo bancario para reparaciones de capital;
- cómo se otorgan los préstamos a los propietarios.
El problema de los préstamos para reparaciones de capital surge cada vez con más frecuencia, porque no solo las autoridades reguladoras, sino también los propios inquilinos a menudo quieren ver el resultado de inmediato. Algunas sociedades de gestión y asociaciones de propietarios están cambiando a la práctica de utilizar exclusivamente fondos prestados. Primero realizan los trabajos de reparación necesarios y solo luego comienzan a recolectar dinero para ellos. En el caso de la Asociación de Propietarios de Kalininets de la región de Rostov se describe exactamente cómo organizar este proceso, en el que las contribuciones regulares de los inquilinos se utilizarán para reembolsar el préstamo por reparaciones ya realizadas.
Muchos creen que recaudar fondos para la revisión de los inquilinos y acumularlos en la cuenta es un proceso interminable, desde la introducción de MKD en funcionamiento (ajustado para nuevos edificios) hasta la demolición del edificio. En realidad, funciona de manera un poco diferente. En algunos casos, incluso se puede suspender la recaudación de dinero, pero esto solo es cierto para las casas en las que la acumulación de fondos se produce en una cuenta especial.
Para las cuentas especiales, las autoridades regionales determinan el tamaño mínimo del fondo de la República Kirguisa y, cuando se alcanza, la recaudación puede suspenderse temporalmente. Aquí también es importante la opinión de los propietarios, que tienen derecho a incrementar el monto de las contribuciones para gastar algunos trabajo adicional... El tema de la terminación de las tarifas por revisión se analiza con más detalle en un artículo especial. Incluyendo, en él podrás encontrar respuestas a las siguientes preguntas:
- 5 casos en los que no se recaudan fondos;
- cuánto necesita acumular para suspender el cobro de contribuciones;
- por cuánto tiempo se suspende la recaudación de contribuciones;
- si es posible dejar de recolectar fondos.
Como excepción, es necesario mencionar las viviendas a las que el Estado está obligado a proporcionar ayuda financiera en la ejecución de reparaciones mayores. Desde finales de 2017, se ha previsto un procedimiento especial para los edificios de apartamentos, que necesitaban reparaciones importantes incluso antes de que se privatizara el primer apartamento en ellos. Hay pocas casas de este tipo en el país, pero existen y sus propietarios pueden contar con ayudas estatales. Cómo se organiza exactamente este proceso y cuánta ayuda se puede obtener se describe en el artículo de la revista "MKD Management" de agosto de 2018.
De acuerdo con Ley Federal"En la revisión de los edificios de apartamentos", los propietarios están obligados a pagar de forma independiente la revisión de toda la casa. Y las autoridades regionales deben, sin falta, garantizar la finalización oportuna de todas las obras previstas.
Esta ley también establece los tipos de trabajos de reparación y una lista de locales en un edificio de apartamentos en los que deben llevarse a cabo.
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Revisión de la casa Es la reposición o restauración de estructuras de viviendas o sus elementos. Es decir, como parte de una reforma importante, aquellas áreas de operación que estén obsoletas o que puedan causar la destrucción del edificio deben ser reconstruidas o reemplazadas por otras nuevas.
Qué se incluye en la revisión edificio de apartamentos:
- Obras de fachada y cimentación.
- Reemplazo de comunicaciones de ingeniería.
- Reparación de ascensores.
- Trabajos de techado y sótano.
- Instalación de dispositivos de medición de viviendas generales.
- Instalación de sistemas de ventilación.
- Reforma interior de la entrada.
La Ley de reacondicionamiento de edificios de apartamentos
De hecho, nueva ley delimitó los deberes y responsabilidades para la revisión de edificios de apartamentos entre los propietarios y las autoridades regionales. Al mismo tiempo, a las autoridades regionales se les asigna una función de organización y control, y a los propietarios, la recolección de fondos para pagar los trabajos de reparación.
Con la entrada en vigor de la ley, todos los sujetos de la federación estaban obligados a tan pronto como sea posible preparar documentos reglamentarios de acuerdo con el programa de revisión.
Cada entidad constitutiva de la Federación de Rusia está obligada a:
- Desarrollar y adoptar una lista regional de obras incluidas en la reforma de la casa, determinar y establecer sus términos.
- Determine el operador regional (el fondo en el que se acumularán los fondos y del que se utilizarán los fondos para reparaciones de capital).
- Adoptar documentos que establezcan el procedimiento de trabajo, la cantidad mínima de contribuciones, nombrar un organismo para controlar el desempeño del trabajo y el gasto de dinero.
A su vez, los propietarios de inmuebles de varios departamentos celebran una reunión en la que establecen dónde se guardará el dinero transferido por ellos para reparaciones importantes.
Por ley, los propietarios pueden elegir un banco para confiar sus fondos o transferirlos al fondo de un operador regional.
Si los propietarios no pueden determinar de forma independiente la forma de conservar el dinero, entonces esta decisión la toma la autoridad municipal.
¿Quien paga?
Antes de que la ley entrara en vigor, las reparaciones de las estructuras de los edificios de apartamentos se pagaban con cargo al Fondo de Reforma de Vivienda y Servicios Públicos. Ahora, este fondo solo es responsable de la reubicación de los residentes del fondo en ruinas y de emergencia.
El pago de la revisión se asigna a los propietarios de metros cuadrados en edificios de apartamentos. El pago por reacondicionamiento es un rubro obligatorio en el pago mensual de vivienda y servicios comunales, su tamaño se determina individualmente en cada región.
Los inquilinos están exentos de pagos por revisión:
- Casas de emergencia.
- Casas, la parcela de tierra bajo la cual se acostumbra retirarse a favor del estado.
- Los apartamentos de los cuales son de propiedad municipal.
El monto de la cuota mensual para la reforma de un edificio de apartamentos se calcula en función del ingreso promedio de la región. En promedio en el país, es de 6-7 rublos. para cada metro cuadrado propiedad. Las tarifas pueden diferir para diferentes categorías de viviendas ubicadas en la misma región.
Los residentes que no son propietarios, es decir, que viven en apartamentos no privatizados en virtud de un contrato de arrendamiento social, no tienen derecho a participar en las reuniones organizativas, es decir, no pueden hacer propuestas de reparaciones importantes y votar.
Otro detalle importante si algunos de los propietarios de un edificio de apartamentos no pagan sistemáticamente contribuciones por reparaciones importantes, esto no los exime de responsabilidad. La cantidad faltante no puede en ningún caso tomarse de los fondos de inquilinos respetables, pero puede recuperarse en los tribunales de acuerdo con la ley.
Cuando esta hecho
Para que se lleve a cabo una revisión importante en la casa, primero es necesario determinar qué tipo de trabajo se necesita y cuál fue el motivo de la revisión.
En algunos casos, puede resultar que el edificio necesite reparaciones actuales, y no importantes, lo que cambia significativamente el momento de su implementación y financiamiento:
- Iniciativa de los vecinos. Para llevar a cabo una reforma importante de la casa por iniciativa de los inquilinos, debe convocar una reunión de los propietarios. Durante la reunión, determine qué tipo de trabajo debe realizarse en la casa y realice una votación. Si más de 2/3 de los propietarios votan por la revisión, se elabora un protocolo con requisitos detallados para el trabajo propuesto. El protocolo se traslada a la Sociedad Gestora, que lo coordina con la Inspección de Vivienda. La última instancia designa el momento de la reparación y calcula su costo. Si la inspección de viviendas no está de acuerdo con la necesidad de una revisión o está de acuerdo con un tipo de trabajo limitado, puede solicitar un examen independiente, que confirmará la validez de la revisión. El examen se realiza por una tarifa.
- Situación de emergencia. Puede suceder que no se planearon reparaciones importantes en la casa, pero su necesidad surgió como resultado del accidente. Un accidente en el entendimiento de la Sociedad Gestora es un gran avance en las tuberías de suministro de agua, alcantarillado o calefacción con fugas de líquido. Los trabajos para eliminar las causas del accidente y reemplazar las tuberías rotas se llevan a cabo a expensas de las reparaciones capitales lo antes posible. Es decir, si el elevador gotea con calor o agua fría, debe reemplazarse inmediatamente y no repararse aplicando varias abrazaderas.
- Renovación prevista. Las reparaciones de rutina o de mantenimiento son una línea separada para los gastos de propiedad de la vivienda. La línea "reparaciones actuales" se indica en las facturas de vivienda y servicios comunales, y los residentes pagan su dinero en ella. Por lo tanto, las reparaciones actuales no son reparaciones de capital y se llevan a cabo de manera planificada, dependiendo del desgaste de las estructuras o elementos de construcción. Las reparaciones programadas incluyen trabajos como limpieza de tuberías, reemplazo de soportes, escaleras, barandas, puertas, vidrios rotos, mantenimiento de los accesorios del edificio y reparaciones cosméticas.
Diferencias entre reparaciones actuales
La principal diferencia entre las reparaciones actuales y las reparaciones capitales es la posibilidad de realizarlas sin interrumpir el funcionamiento del edificio. Es decir, si el trabajo de reparación en la tubería de ACS no requiere desconectar a todos los residentes, entonces la reparación es actual. Lo mismo se aplica al trabajo en las tuberías de calefacción o suministro de energía.
Las reparaciones de rutina de un edificio de apartamentos se llevan a cabo periódicamente y, con bastante frecuencia, además, las reparaciones programadas son menos costosas que las reparaciones de capital.
Cabe recordar que estos dos tipos de reparaciones tienen diferentes fuentes de financiación. Los tipos de trabajo en reparaciones actuales y mayores están estipulados en la ley y están estrictamente regulados.
Sitio web de la fundación
Todo lo relacionado con la reforma de edificios de apartamentos y no solo se puede encontrar en el sitio web oficial del Fondo de Asistencia para la Reforma de Vivienda y Servicios Públicos en http://www.fondgkh.ru/
Este es un sitio conveniente que no requiere registro, donde puede ver información como:
- ¿Qué solicitudes se han realizado al fondo?
- Documentos, formularios y reglas para su cumplimentación.
- Formularios para la cumplimentación de informes.
- Lista de instituciones de crédito en el país donde puede abrir cuentas para el fondo de revisión.
- Información detallada sobre materiales y tecnologías renovación moderna Edificio de apartamentos.
- Innovaciones en documentación.
Constantemente aparecen en el sitio noticias sobre vivienda y servicios comunales de todas las regiones del país. Además, aquí se indica el número de teléfono " Línea directa", Mediante el cual puede obtener respuestas a sus preguntas.
V últimos años parte delantera cuerpos gubernamentales, las organizaciones de administración y los propietarios de viviendas se enfrentan a problemas relacionados con el mantenimiento de bienes raíces residenciales y la implementación de reparaciones importantes.
La importancia del problema se debe a un aumento de la carga financiera de los ciudadanos por el mantenimiento de la propiedad de la vivienda común y una depreciación significativa del parque de viviendas.
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Revisión de un edificio: ¿qué es?
El concepto de revisión se divulga en el Código Civil de la Federación de Rusia. Estos son trabajos de reemplazo (restauración):
- Estructuras de construcción (excepto las que soportan carga) y sus componentes;
- Ingeniería y comunicaciones técnicas;
- Partes de estructuras de edificios portantes.
Durante las reparaciones mayores, se eliminan las fallas de las partes desgastadas de la propiedad común mediante rehabilitación, se reemplazan por otras similares o con mejores características de desempeño.
Si las capacidades técnicas lo permiten, la modernización del edificio residencial se lleva a cabo teniendo en cuenta los requisitos modernos en el campo. uso efectivo diferentes tipos recursos (equipar con medidores de energía térmica, electricidad, agua, gas) y mejorar el grado de comodidad de vida.
Según la cantidad de trabajo realizado, existen:
- Reparaciones integrales realizadas con el fin de restaurar todas las partes dañadas de la propiedad común. Después de la finalización de dichas reparaciones, la condición técnica del edificio debe cumplir completamente con todos los códigos de construcción y requisitos operativos.
- La revisión selectiva implica el reemplazo o reparación de componentes individuales del edificio, ciertos elementos comunicaciones de ingeniería.
El trabajo de reparación selectiva se lleva a cabo cuando las reparaciones complejas son imposibles o están plagadas de dificultades significativas.
Estas pueden ser situaciones en las que:
- El daño significativo a algunas estructuras amenaza la seguridad del resto de los edificios;
- No existe viabilidad económica de realizar una reforma integral del edificio o existen peculiaridades de su financiación;
- Es posible que se requiera una restricción o suspensión del uso en el hogar.
Además, además de la revisión planificada, hay una reparación no planificada (de emergencia), que se lleva a cabo para restaurar los daños causados. estructuras de construccion en casa como resultado de cualquier emergencia.
Reparaciones del hogar actuales y mayores: ¿cuáles son las diferencias?
Es de fundamental importancia distinguir las reparaciones mayores de los trabajos de reparación actuales, ya que los derechos y obligaciones de las partes y demás participantes en las relaciones en el sector de la vivienda dependen directamente de la correcta calificación de la obra realizada.
Por ejemplo, en los contratos de provisión de bienes inmuebles para uso reembolsable (alquiler, arrendamiento), las reparaciones actuales son responsabilidad del arrendatario y las reparaciones de capital son responsabilidad del arrendador. además La financiación de este tipo de reparaciones se realiza a partir de distintas fuentes..
Las características de cada tipo de reparación se basan en la diferencia en los objetivos, la frecuencia y el alcance del trabajo de reparación.
Las reparaciones de rutina (preventivas) son actividades que se llevan a cabo de manera sistemática con el fin de prevenir el desgaste prematuro de las estructuras, la decoración, las comunicaciones del edificio y las obras para eliminar daños y averías menores.
Un conjunto aproximado de medidas implementadas como parte de la reparación actual se incluye en Manual metodológico sobre el mantenimiento y reparación del parque de viviendas (MDK 2-04.2004), aprobado por la Agencia Federal de Construcción y Vivienda y Servicios Públicos (actualmente - Ministerio de Construcción).
Las reparaciones actuales son de carácter preventivo planificado. El trabajo de reparación preventiva no requiere interrupciones en el uso completo de las instalaciones del edificio por parte de los residentes, se lleva a cabo periódicamente y con bastante frecuencia, además, dicho trabajo es menos costoso que la revisión.
A menudo, la línea entre las reparaciones de capital y las actuales es condicional, ya que los objetos de los trabajos de reparación son las mismas estructuras y sus elementos.
Durante la revisión, un elemento que se ha vuelto inutilizable es reemplazado o sujeto a restauración, y el alcance de la reparación actual es el mantenimiento de las estructuras en buenas condiciones a lo largo de la vida útil establecida. Por ejemplo, la eliminación de una gotera en el techo es una reparación de rutina, y el reemplazo de todo el techo de una casa es importante.
El trabajo en curso es realizado y financiado por empresas de mantenimiento de viviendas con pagos de alquiler y alquiler.
La reforma en un edificio de apartamentos se paga a través de pagos específicos de los propietarios.
También es necesario distinguir la revisión del trabajo de reconstrucción de edificios. Durante la reconstrucción, a diferencia de las reparaciones, se toman medidas para cambiar los parámetros clave del MKD (número de pisos, área) o reemplazo completo estructuras portantes.
Contribución mínima
Los propietarios de apartamentos y áreas no residenciales ubicados en un edificio de apartamentos (edificio de apartamentos) están legalmente obligados a financiar completamente la revisión de la propiedad común.
Las contribuciones mensuales pagadas se acumulan en un fondo fiduciario de revisión especializado, formado de dos maneras:
- En una cuenta bancaria separada de MKD(el dinero acumulado se gasta en una casa específica);
- Acumulación de fondos en una cuenta colectiva, gestionado por un operador regional, que lleva a cabo todas las medidas organizativas para la revisión del parque de viviendas en una única entidad de acuerdo con el programa de revisión aprobado por las autoridades regionales.
El aporte mínimo obligatorio está aprobado por ley en cada región del país.
El cálculo del monto de la contribución para un propietario específico se realiza en rublos multiplicando la tarifa establecida por el área total de las instalaciones propiedad de un ciudadano o entidad legal.
Las contribuciones pueden variar según:
- De pertenecer al territorio de un municipio en particular;
- Tipo MKD;
- Numero de pisos;
- Vida de servicio real;
- El costo y el volumen de los trabajos de reparación.;
- La vida útil de los elementos de la propiedad común..
Otros trabajos, excepto los establecidos por el Código de Vivienda de RF, se pueden realizar solo a expensas de un exceso de la contribución para la revisión.
Tipos de trabajo que se pagan con la cotización mínima
A nivel nacional, la legislación prevé un conjunto de servicios de revisión financiados por el fondo de revisión.
¿A qué se refiere una reforma importante de un edificio de apartamentos? Esta es una reparación y, si es necesario, un reemplazo de los siguientes elementos MKD:
- Comunicaciones dentro de la casa relacionadas con la propiedad común(suministro de agua, calefacción, alcantarillado, suministro de energía, sistemas de gasificación, reemplazo calefaccion de estufa central);
- Equipo de ascensor(la vida útil estándar es de unos 25 años);
- Techos(la frecuencia de las reparaciones depende de material de techo);
- Zonas de cimientos y sótanos clasificados como propiedad común de los propietarios(teniendo en cuenta los pisos de apoyo del primer piso, las paredes y las secciones de paso de las comunicaciones de ingeniería);
- Fachada(incluida la restauración de juntas de sellado, restauración de yeso, azulejos de revestimiento, reposición de reflujo, desagües y otros trabajos).
Puede que te interese un artículo sobre qué derechos y obligaciones tiene la sociedad gestora para el mantenimiento de un edificio de apartamentos, puedes leer sobre esto.
A nivel regional, esta lista se puede complementar con servicios para:
- Aislamiento de paredes de edificios;
- Disposición de un techo ventilado y salidas al mismo;
- Equipar MKD con medidores generales de consumo de recursos de la casa, otros dispositivos que aumentan la eficiencia energética.
- Inspección de MKD y elaboración de un presupuesto de la próxima reparación.;
- Realización de la supervisión arquitectónica y técnica del trabajo realizado.;
- Estudio energético de un edificio de apartamentos;
- Inventario técnico y certificación de un edificio de apartamentos..
La junta general de propietarios tiene derecho a acordar un aumento en la tasa mínima de contribución establecida por la región para financiar cualquier trabajo adicional en la revisión de la propiedad común de la casa.
Los propietarios de apartamentos ahora deben pagar por la revisión. A los rusos se les ofrece elegir una forma de acumular fondos para este gasto. Te invitamos a ver el video.